Wie legt man den Preis für seine Unterkunft fest?

Wenn Sie neu in der Vermietung sind und gerade erst anfangen, ist es ganz logisch, dass Sie sich fragen, welche Preise Sie festlegen sollen. Viele haben Angst, dass ihre Preise im Vergleich zur Konkurrenz zu hoch sein könnten, während andere sie drastisch senken, um wettbewerbsfähiger zu sein, weil sie denken, dass „alles besser ist als leere Apartments“. Doch wie erreicht man einen optimalen Preis, den man im nächsten Jahr beibehalten oder nur minimal anpassen muss?

Die Preisfestlegung beginnt mit der Festlegung der Kosten – der jährlichen Kosten, der laufenden Kosten und aller Investitionen, die nötig waren, um Ihr Ferienhaus oder Apartment in einen rentablen Zustand zu bringen. Die erste Gruppe, also die laufenden jährlichen Kosten, sollte durch die Einnahmen des Objekts vollständig gedeckt werden, während die zweite Gruppe, also die Investitionen, über einen bestimmten Zeitraum zurückgezahlt wird.

Definieren Sie Ihre laufenden Kosten

Wenn Vermieter gerade erst mit der Vermietung beginnen, sind sie sich in der Regel nicht aller Kosten bewusst, die sie im Laufe eines Kalenderjahres erwarten. Deshalb haben wir eine Liste der häufigsten Kosten zusammengestellt. Erkunden Sie sich bei Ihrer Tourismusgemeinschaft vor Ort, wie hoch einzelne Geschäftskosten an dem Ort sind, an dem sich Ihre Immobilie befindet, da sich die Beträge je nach Lage und Kapazität unterscheiden. Nebenkosten können Sie auf Grundlage der Kosten Ihres eigenen Haushalts schätzen, und für mögliche zusätzliche Kosten sollten Sie Angebote der Dienstleister einholen, die Sie für bestimmte Leistungen beauftragen möchten.

Geschäftskosten

• Pauschalsteuer
• Kurtaxe
• Tourismusabgabe / Mitgliedsbeitrag

Nebenkosten

• Wasser
• Strom
• Müllabfuhr
• Kommunalabgabe
• Internet
• Fernsehen / Rundfunkgebühr
• Bankgebühr

Mögliche zusätzliche Kosten

• Mehrwertsteuer auf Provisionen (wenn Sie über Portale inserieren)
• Agenturprovision
• Domain und Hosting (wenn Sie eine eigene Website haben)
• Versicherung des Objekts
• Kreditraten
• Hygiene- und andere Verbrauchsmaterialien (Toilettenpapier, Seife, Waschmittel, Müllsäcke usw.), mit denen Sie das Objekt ausstatten
• Reinigung (wenn Sie nicht selbst reinigen) und Reinigungsmittel
• Wäsche waschen (wenn Sie die Bettwäsche nicht selbst waschen) und Waschmittel
• Empfang der Gäste (wenn Sie sie nicht selbst empfangen) und Willkommensgeschenk
• Poolpflege (wenn Sie einen Pool haben und ihn nicht selbst pflegen) und Chemikalien
• Pflege der Außenanlagen (wenn Sie diese nicht selbst übernehmen)

Hinweis: Die genannten Kosten beziehen sich auf private Vermieter, die ihre Objekte als natürliche Personen vermieten. Ergänzen Sie die Liste auf jeden Fall um weitere Kosten, die für Ihr Objekt, Ihren Standort und Ihre Art der Geschäftstätigkeit spezifisch sind.

Investitionskosten

Ganz gleich, ob Sie eine bestehende Immobilie gebaut, gekauft oder renoviert haben – Sie haben einen bestimmten Betrag investiert, der sich über eine bestimmte Anzahl von Jahren zurückzahlen sollte. Sie werden ihn nach und nach mit jeder Saison zurückholen, doch um zu wissen, wann Ihre Investition vollständig bezahlt sein wird, müssen Sie den Gesamtbetrag der Investition durch die Anzahl der Jahre teilen, in denen Sie die Investition zurückerhalten möchten. Je höher die Investition war, desto länger wird die Amortisationszeit sein.

Analysieren Sie das Angebot in Ihrer Umgebung

Schauen wir uns nun die Einnahmenseite an, also das bestehende Angebot in der Destination, in der sich Ihr Objekt befindet. Sie werden nicht von Tür zu Tür gehen und nach Preisen fragen – Sie werden online recherchieren.

Der erste Ort, an dem Sie die Preise von Objekten in Ihrer Umgebung prüfen können, sind die Webseiten lokaler Tourismusagenturen, von denen Sie wissen, dass sie den Mietpreis nicht zusätzlich um ihre Provision erhöhen, sondern dass diese bereits im Endpreis enthalten ist.

Portale sind in diesem Fall nicht immer eine vollständig verlässliche Informationsquelle, weil sie häufig zusätzliche Gebühren, Provisionen und Steuern berechnen, wodurch sich der Endpreis erheblich verändern kann.

Ein guter Ort zur Überprüfung ist auch Google Maps. Geben Sie Ihre Destination in die Suche ein und finden Sie auf der Karte Objekte, die sich selbst vermarkten. Sehr wahrscheinlich haben diese auch eine eigene Website, und genau dort finden Sie in der Regel die Preisliste für das ganze Jahr.

Wenn Sie das Angebot in Ihrer eigenen Destination recherchiert haben, suchen Sie auch nach ähnlichen Destinationen. Wenn Sie zum Beispiel ein Apartment für zwei Personen auf einer Insel vermieten, werden Sie es nicht mit einem Ferienhaus für 10 Personen im Inland Istriens vergleichen, wohl aber mit einem Küstenapartment mit ähnlicher Kapazität und Ausstattung. Außerdem ist es wichtig, zwischen Objekten in Top-Destinationen und solchen in weniger bekannten Orten zu unterscheiden.

Grenzen Sie die Suche unbedingt auf die Art des Objekts, die Kapazität und die Ausstattung ein, die Ihrem eigenen Angebot am nächsten kommen, und untersuchen Sie die Preise für alle Saisonen bzw. Monate, in denen das Objekt vermietet wird.

Vergleichen Sie Kosten mit Preisen

Wenn Sie die ungefähren laufenden Jahreskosten mit den Mietpreisen nach Saisonen vergleichen, erhalten Sie einen Überblick über Ihr potenzielles Einkommen. Wir sprechen dabei noch nicht vom reinen Gewinn, denn in diesem Betrag stecken auch ungeplante Kosten und zusätzliche Investitionen – in Dinge, die beschädigt, abgenutzt oder einfach verschwunden sind, Transportkosten, wenn Sie nicht am selben Ort wohnen, an dem sich die Immobilie befindet, zusätzliche jährliche Investitionen in den Austausch von Bettwäsche, Utensilien und anderen Verbrauchsmaterialien sowie weitere gelegentliche Kosten.

In der Regel entfallen etwa 10 Prozent des Jahreseinkommens auf diesen unvorhergesehenen Teil, daher sollten Sie von der Einnahmenseite auch diesen ungefähren Prozentsatz abziehen.

Der Betrag, den Sie erhalten, wenn Sie die Kosten vom potenziellen Einkommen abziehen, ist der ungefähre Betrag, der Ihnen am Ende der Saison bleibt. Vergleichen Sie diesen nun mit dem Betrag, den Sie erhalten haben, als Sie die Gesamtinvestition durch die Anzahl der Jahre geteilt haben, in denen Sie sie zurückzahlen möchten.

Wenn der Betrag zu niedrig ist, prüfen Sie, um wie viel Sie Ihre Preise erhöhen können, ohne Ihre Wettbewerbsfähigkeit zu verlieren. Überlegen Sie, wie Sie sich von der Konkurrenz abheben können und wodurch sich Ihr Angebot unterscheidet. Genau das sollten die Hauptgründe sein, warum sich jemand für Ihr Objekt entscheidet, auch wenn das des Nachbarn günstiger ist. Dabei können Ihnen unsere Tipps zum Branding helfen.

Passen Sie Ihre Preise bei Bedarf an

Auf die beschriebene Weise können Sie zu den Einstiegspreisen gelangen, mit denen Sie in die Vermarktung starten, und die Ergebnisse der Buchungen werden Ihnen der beste Indikator dafür sein, wie erfolgreich Sie Ihre Preise definiert haben und wie Sie sie für die nächste Saison anpassen sollten.

Preise können Sie jederzeit ändern, und die Preisliste muss nicht beglaubigt werden. Wichtig ist, dass Sie auf allen Kanälen – in Anzeigen, auf der Website, auf Portalen sowie auf der Preisliste im Objekt – immer dieselben Preise führen, damit Sie Gäste nicht in die Irre führen.

Wenn die Ergebnisse zeigen, dass Sie gute Preise festgelegt haben und mit dem Ertrag zufrieden sind, reichen für die nächste Saison möglicherweise nur kleinere Korrekturen oder Anpassungen der Saisondaten in der Preisliste aus.

Wenn Sie Nutzer des Apartmanica-Websystems sind, können Sie die Preisliste auf Ihrer Website mit Hilfe unseres Tools ganz einfach kopieren und sich schnell auf die neue Saison vorbereiten.

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