Neue Steuergesetze: Was bringen die Änderungen für private Vermieter im Jahr 2025?

Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Änderungen der Steuergesetze, die 2025 in Kraft treten, mit besonderem Fokus auf die Auswirkungen der neuen Steuern auf private Vermieter.

Was ändert sich für Vermieter durch die Änderungen der Steuergesetze?

Der Medienraum ist in letzter Zeit voller Nachrichten und Kommentare zu neuen gesetzlichen Änderungen im Zusammenhang mit der Immobiliensteuer sowie weiteren Änderungen der Steuergesetze, die bereits am ersten Tag des kommenden Jahres in Kraft treten sollen. Die größte Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit ziehen sicherlich die Änderungen des Gesetzes über lokale Steuern auf sich, mit dem auch eine neue Steuer geregelt wird – die Immobiliensteuer –, nach der für alle Wohnräume diese neue Steuer zu zahlen sein wird, wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass in ihnen gewohnt wird oder dass sie der langfristigen Vermietung dienen (mindestens 10 Monate). Von dem gesamten Paket steuerrechtlicher Änderungen interessieren private Vermieter vor allem die folgenden zwei Gesetze: das Gesetz über lokale Steuern und das Einkommensteuergesetz. Was ändert sich für Vermieter durch diese beiden Gesetze?

Neuigkeiten für Vermieter im Gesetz über lokale Steuern

Dieses Gesetz stand bereits zu Beginn dieses Jahres im Mittelpunkt des Interesses, als Vermieter begannen, Informationen über die Pflicht zur Zahlung der Steuer auf Ferienhäuser in Höhe von 0,60 bis 5,00 Euro pro m2 zu erhalten. Es handelt sich um eine Steuer, die bis zu diesem Jahr nur von „Wochenendhausbesitzern“ gezahlt wurde, doch da sich seit diesem Jahr die Definition dessen, was als Ferienhaus gilt, „erweitert“ hat, sind in diese Kategorie auch Vermieter aufgenommen worden, die Unterkunftsobjekte außerhalb ihrer Wohnadresse besitzen, also Objekte, die nicht dem Wohnen dienen. Die Höhe der Steuer wurde von Gemeinden und Städten für ihre Gebiete festgelegt, und wenn sie dies nicht wollten, mussten sie diese Steuer auch nicht einführen.

Ab dem nächsten Jahr wird diese Steuer verpflichtend, und alle Gemeinden und Städte werden sie festlegen müssen; zugleich ändert sich auch die Obergrenze für die Bestimmung der Höhe dieser Steuer.

Die Untergrenze von 0,60 Euro pro Quadratmeter bleibt gleich, während die Obergrenze von derzeit 5,00 Euro pro Quadratmeter auf 8,00 Euro angehoben wird. In die Berechnung geht die Netto-Nutzfläche des Objekts ein. Da diese Steuer nun verpflichtend wird, wurde auch festgelegt, dass wenn eine einzelne Gemeinde oder Stadt keine Entscheidung über die Höhe dieser Steuer trifft, ein Betrag von 0,60 Euro pro Quadratmeter, also der niedrigste Satz, angewendet wird.

Zusätzliche Kriterien zur Festlegung der Steuer

Neu an diesem Gesetz ist auch, dass Gemeinden und Städte die Höhe der Steuer nach verschiedenen Kriterien festlegen können, etwa nach Lage der Immobilie, Alter der Immobilie und Vorhandensein von Ausstattungen, die den Wert der Immobilie erhöhen. Das bedeutet, dass innerhalb derselben Gemeinde oder Stadt unterschiedliche Höhen dieser Steuer festgelegt werden können.

Neuigkeiten für Vermieter im Einkommensteuergesetz

Über dieses Gesetz war bisher die Einkommensteuer aus Vermietung definiert, die Vermieter bereits zahlen, entsprechend den Daten und der Berechnung, die ihnen die Steuerverwaltung jedes Jahr übermittelt. Die pauschale Einkommensteuer wurde bisher in vierteljährlichen Raten gezahlt und betrug zwischen 19,91 und 199,08 Euro pro Bett und Jahr, abhängig von dem Betrag, für den sich Gemeinden und Städte entschieden hatten.

Durch die Änderungen dieses Gesetzes, die derzeit die meisten Diskussionen in der Öffentlichkeit auslösen, werden neue Grenzen der pauschalen Einkommensteuer vorgeschlagen, die in vier Kategorien festgelegt werden, die sich nach dem Index der touristischen Entwicklung des Ortes richten.

Wenn also die Änderungen dieses Gesetzes in Kraft treten, wird die Höhe der zu zahlenden Steuer davon abhängen, in welche der vier Kategorien nach dem Index der touristischen Entwicklung eine einzelne Gemeinde oder Stadt fällt. Gemeinden und Städte der ersten Gruppe nach dem Index der touristischen Entwicklung werden zwischen 150 und 300 Euro pro Bett und Jahr zahlen, jene der zweiten Gruppe zwischen 100 und 200 Euro pro Bett und Jahr, für die dritte Gruppe sind zwischen 30 und 150 Euro pro Bett und Jahr vorgeschrieben, und für die vierte Gruppe zwischen 20 und 100 Euro.

Vorgeschlagene Unter- und Obergrenzen der pauschalen Einkommensteuer

Wo kann man die Gruppe des eigenen Ortes prüfen?

Zu welcher Gruppe die Gemeinde oder Stadt gehört, in deren Gebiet sich Ihr Unterkunftsobjekt befindet, können Sie auf den Seiten des Instituts für Tourismus unter folgendem Link erfahren: https://www.iztzg.hr/hr/itr/

Innerhalb dieser Spannen müssen Gemeinden und Städte also den Pauschalbetrag festlegen. Tun sie dies nicht, gelten folgende Beträge: für die erste Gruppe 225,00 Euro pro Bett und Jahr, für die zweite 150,00 Euro, für die dritte 90,00 Euro und für die vierte 60,00 Euro pro Bett und Jahr.

Gemeinden und Städte können die Entscheidung über die Höhe dieser Steuer jedes Jahr ändern, und die Frist für ihren Erlass ist der 15.12. des laufenden Jahres für das folgende Jahr. Ausnahmsweise, da die Änderungen dieses Gesetzes zum 1.1. in Kraft treten werden, können für das Jahr 2025 Entscheidungen über die Höhe der Steuer bis zum 28.2.2025 für dieses Jahr getroffen werden.

Was bedeutet all das letztlich für die Kosten der Vermieter?

Wie stark all dies die Gesamtausgaben der Vermieter erhöhen wird, hängt vor allem von den Entscheidungen der Gemeinden und Städte ab. Während die Steuer auf Ferienhäuser theoretisch gleich bleiben kann (das neue Gesetz hebt die Obergrenze für die Festlegung der Höhe um 3,00 Euro an, Gemeinden und Städte müssen aber nichts ändern, wenn sie das nicht wollen), wird die pauschale Einkommensteuer für die große Mehrheit der Vermieter dennoch einen stärkeren finanziellen Einschnitt bedeuten. Apartments und Ferienhäuser, die sich in Gemeinden und Städten befinden, die in die III. oder IV. Gruppe nach dem Entwicklungsindex eingestuft sind, werden möglicherweise nur einen geringeren oder gar keinen Unterschied spüren. Bisher lag die Untergrenze dieser Pauschale beispielsweise bei rund 20,00 Euro, und wenn sich Gemeinden und Städte aus diesen letzten beiden Gruppen für die Anwendung des niedrigsten Satzes entscheiden, bleibt diese Belastung für Vermieter (fast) gleich. Gemeinden und Städte aus den ersten beiden Gruppen werden die Veränderung jedoch deutlich spüren.

Wer wird die Veränderungen am stärksten spüren?

In der Regel gehören zur ersten und zweiten Gruppe nach dem Index der touristischen Entwicklung Orte an der Küste sowie einige andere entwickelte Gebiete im Landesinneren Kroatiens, während die Mehrheit der Gemeinden und Städte zur dritten oder vierten Gruppe gehört. Nach dem Index der touristischen Entwicklung aus dem Jahr 2023 gehören insgesamt 61 Gemeinden/Städte zur ersten Gruppe, 47 zur zweiten, 126 zur dritten und 290 zur vierten. Man kann also sagen, dass rund 80% der Gemeinden und Städte (wenn sie dies so entscheiden) nahezu beim gleichen Betrag bleiben können.

Da es sich um neue Steuern handelt, die in der Öffentlichkeit auf großen Widerstand gestoßen sind, und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass im nächsten Jahr Kommunalwahlen stattfinden, ist anzunehmen, dass sich Gemeinden und Städte überwiegend für die (aller)niedrigsten vorgeschriebenen Sätze entscheiden werden. Wir wiederholen jedoch: Diese Entscheidung können sie danach jedes Jahr ändern.

Reißerische Medienüberschriften über enorme Beträge, die Vermieter nun zahlen sollen, sind die schlimmsten Szenarien, die diejenigen in der ersten oder zweiten Gruppe treffen können. Alle anderen Vermieter werden eine Erhöhung definitiv ebenfalls spüren, jedoch nicht in einem so drastischen Ausmaß.

Wann beginnen die Veränderungen?

Die Änderungen beider Gesetze sollten am 1.1.2025 in Kraft treten, und derzeit befinden sie sich in der e-Konsultation, die am 24.10. endet. Nach Abschluss der e-Konsultation wird bis zum 23.11. die Veröffentlichung des endgültigen Berichts erwartet. Dann werden wir wissen, ob sich im Vergleich zum Vorschlag noch etwas ändern wird, also ob möglicherweise einige Kommentare und Vorschläge aus der e-Konsultation berücksichtigt werden, von denen es bereits jetzt sehr viele gibt. Sollte jedoch alles wie angekündigt verlaufen, wird bis Ende März 2025 bekannt sein, wer genau wie viel dieser Steuern zahlen muss, und unmittelbar danach werden auch die Einhebungen beginnen.