Što donosi novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti? Donosimo 7 glavnih novosti za iznajmljivače

Sadržaj

• Novi sustav za prikupljanje i razmjenu podataka o iznajmljivanju i uspostava registracijskih brojeva
• Što ako iznajmljujete smještaj, a nemate rješenje o kategorizaciji?
• Što ako općina/grad u svom Planu upravljanja destinacijom zabrani pojedinu vrstu smještajnog objekta?
• Obveza ponovne kategorizacije
• Neplaćena turistička pristojba = ukidanje kategorizacije
• Što s ilegalnim smještajem?
• Prebacivanje kategorizacije između supružnika radi izbjegavanja ulaska u sustav PDV-a? Nema više.

Sredinom travnja na javnom se savjetovanju našao dugoiščekivani prijedlog novog „Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti“. Kao što smo već pisali, Ministarstvo turizma i sporta najavilo je donošenje potpuno novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti u ovoj godini, a ne samo njegovih izmjena i dopuna kao što je to često bio slučaj u prethodnim godinama. Novi će zakon pratiti i podzakonski akti i pravilnici koje tek treba donijeti, no već je i sada jasno u kojem smjeru resorno ministarstvo vidi budućnost iznajmljivanja.

Iako je novosti puno i o njima ćemo još pisati nakon što zakon bude usvojen, u ovom članku donosimo pregled najbitnijih promjena za iznajmljivače.

Novi sustav za prikupljanje i razmjenu podataka o iznajmljivanju i uspostava registracijskih brojeva

Po donošenju zakona, uspostavit će se i novi sustav za prikupljanje i razmjenu podataka o iznajmljivanju putem kojeg će se odvijati sve radnje vezane uz kategorizacije, provjere i kontrole itd. Uvid u podatke u tom sustavu imat će sva nadležna tijela poput Državnog inspektorata, općina i gradova, Porezne uprave... a sve s ciljem ubrzanja procesa vezanih uz kategorizaciju te bolje kontrole i bržeg djelovanja u slučaju potrebe za provjerom pojedinog slučaja/iznajmljivača.

Također, već se neko vrijeme govori o registracijskim brojevima koje će iznajmljivači biti dužni ishodovati te iste objaviti na svim oglašivačkim platformama koje koriste (Booking.com, AirBnb...). Cilj uvođenja registracijskog broja je bolja kontrola nad objektima koji se nalaze na tim portalima, odnosno onemogućivanje ilegalnim iznajmljivčima da promoviraju svoj smještaj. Rezultat je to obveze usklađenja s europskom uredbom, što znači da će jednaku obvezu imati svi privatni iznajmljivači u zemljama članicama Europske unije. Ministarstvo turizma i sporta u tu će svrhu uspostaviti integrirani informacijski sustav turizma putem kojeg će iznajmljivači uputiti zahtjev za dobivanje registracijskog broja, a taj će broj potom trebati biti javno istaknut na internetskim platformama za iznajmljivanje smještaja. U ovom trenutku nije poznato kada će taj sustav biti uspostavljen niti kako će točno izgledati proces traženja registracijskog broja, ali obzirom na odredbe europske uredbe koja ovu obvezu i propisuje, zna se da će postupak trebat biti jednostavan i da će se registracijski broj moći zatražiti i elektroničkim putem.

Što ako iznajmljujete smještaj, a nemate rješenje o kategorizaciji?

Znači da iznajmljujete „na crno“ i takve će se radnje sankcionirati. Naime, osim što iznajmljivač ima obvezu dostave svog registracijskog broja internetskim platformama na kojima se oglašava, i te platforme imaju obvezu voditi računa da smještaj kojeg oglašavaju ima taj broj. Oglašava li se smještaj bez registracijskog broja, kazne su od 2.600 do 6.600 eura za fizičke osobe (iznajmljivače). S druge strane, kazne su predviđene i za platforme koje ne obavijeste nadležna tijela i iznajmljivače o, primjerice, nevažećem registracijskom broju, i to iznosom od 13.000 do 130.000 eura ili 1-6% financijskog prihoda (ovisno koji iznos je veći). Prilično visoke kazne da bi se platforme dopustile rizik „štićenja“ neregistriranih iznajmljivača.

Za sada je poznato da će prilikom postupka ishodovanja registaracijskog broja iznajmljivač trebat priložit i svoje rješenje o kategorizaciji, a ako ga nema, sustav će mu automatski ponuditi da uputi zahtjev za izdavanje kategorizacije za objekt za kojeg traži registracijski broj.

Što ako općina/grad u svom Planu upravljanja destinacijom zabrani pojedinu vrstu smještajnog objekta?

Novost koje se nadležna upravna tijela koja izdaju rješenja o kategorizaciji trebaju pridržavati jest i izdavanje rješenja sukladno odlukama predstavničkih tijela jedinica lokalne samouprave. Pojednostavljeno, ako gradska/općinska vijeća donesu odluku o ograničavanju ili zabrani kategorizacije za pojedine vrste smještajnih objekata, za te se vrste neće moći dobiti kategorizaciju. Ova se odredba nadovezuje na Planove upravljanja destinacijom koje su u obvezi izraditi sve turističke zajednice u državi i u kojima se može utvrditi da se za cijelu destinaciju ili njezin dio ograničava/zabranjuje rast smještajnih objekata pojedine vrste.

Obveza ponovne kategorizacije

Novim se zakonom uvodi obveza ponovne kategorizacije na način da se ugostiteljski objekti koji se kategoriziraju (sobe, apartmani, kuće za odmor) ponovno kategoriziraju svakih deset godina.

Utvrđivanje uvjeta za ponovnu kategorizaciju za hotele i kampove vršit će Ministarstvo turizma i sporta svakih pet godina, a za ostale objekte iz skupine „Ostali ugostiteljski objekti za smještaj“ kategorizacija će se provoditi svakih deset godina. Tu će kategorizaciju, kao i dosad, provoditi nadležno upravno tijelo. Rok za ponovnu kategorizaciju kreće teći od dana izvršnosti postojećeg rješenja.

Neplaćena turistička pristojba = ukidanje kategorizacije

Prilično stroga novost koju novi zakon donosi odnosi se i na sankcioniranje iznajmljivača koji imaju dugovanje za turističku pristojbu. Naime, ako turistička pristojba nije podmirena, iznajmljivaču će se ukinuti rješenje o kategorizaciji. Stanje duga utvrđivat će se zaključno s 31.3. tekuće godine za prethodnu godinu, a ako do tog roka iznajmljivač bude imao nepodmirenih obveza za turističku pristojbu, gubi rješenje o kategorizaciji. O nepodmirenim obvezama za prethodnu godina Hrvatska turistička zajednica svake će godine do navedenog roka informirati nadležno upravno tijelo koje izdaje rješenja o kategorizaciji.

Što s ilegalnim smještajem?

Novi zakon puno strože gleda na ilegalno iznajmljivanje smještaja nego što je to do sada bio slučaj i značajan se dio zakonskih izmjena bavi upravo ovom tematikom. Smještaj osoba koje nisu članovi uže obitelji vlasnika u nekretnini/stanu koji ne služi za stalno stanovanje, smatra se neregistriranim pružanjem ugostiteljskih usluga u domaćinstvu ako se na temelju utvrđenih okolnosti može zaključiti da se smještaj pruža na organiziran ili ponavljujući način uz naknadu. Pokazatelji na temelju kojih se potonje može utvrditi su, primjerice: učestalost prijava različitih osoba tijekom kalendarske godine, povećana potrošnja vode, električne energije, komunalnih usluga i sl., dostava prijave treće osobe ili nadležne službe o sumnji na pružanje usluga smještaja, postojanje oglasa, recenzije gostiju o objektu itd.

Ukratko, puno je razloga na temelju kojih se nekoga može prijaviti za ilegalno iznajmljivanje, a velika je novost i to što zakon pored Državnog inspektorata daje u nadležnost nadzor nad neregistriranom djelatnošću i Carinskoj upravi te komunalnim redarima. Međutim, ono što pomalo buni je dio članka 32. koji kaže da se sva ova tumačenja za neregistrirani smještaj odnose na jedinice lokalne samouprave razvrstane u kategoriju I i II indeksa turističke razvijenosti. Inače, kategorije I i II obuhvaćaju tek nešto više od 18% jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj. Znači li to da općine i gradovi koji su po tom indeksu u skupinama III, IV ili 0 mogu ilegalno pružati usluge smještaja? Ostaje nejasno.

Prebacivanje kategorizacije između supružnika radi izbjegavanja ulaska u sustav PDV-a? Nema više.

Iznajmljivači koji su svojim prihodima bili blizu granice za ulazak u sustav PDV-a znali su tu obvezu izbjegnuti na domišljate načine, primjerice, prebacivanjem kategorizacije na supružnika ili drugog člana uže obitelji. Članak 35. novog zakona propisuje da u slučaju odjave pružanja ugostiteljskih usluga iznajmljivač te članovi njegove uže obitelji (bračni/izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner, djeca) mogu ishoditi rješenje nakon isteka godine dana od izvršnosti rješenja o ukidanju odobrenja.

Na kraju, bitno je naglasiti da s dolaskom novog zakona možemo očekivati i cijeli set popratnih akata i pravilnika, između ostaloga i nove uvjete za kategorizaciju. Također, u skorijoj budućnosti očekuju se i izmjene još nekoliko drugih „turističkih zakona“, a koje će se dijelom odnositi i na iznajmljivače. Iznajmljivači se vjerojatno najviše pitaju kada će i kako pribavljati registracijske brojeve, no konkretnije informacije oko toga još nisu poznate. Stupanje zakona na snagu predviđeno je tek za 1.1.2027. godine tako da će za promjene i prilagodbe novom zakonu ostati dovoljno vremena.

Javno savjetovanje otvoreno je do 18.5.2026., nakon čega slijedi izrada završnog izvješća, uz odgovore na sve pristigle komentare kojih već i sada ima poprilično. Tim Apartmanice nastavit će pratit sve novosti oko ove teme i o svim bitnim informacijama izvještavat putem našeg bloga. Pratite nas!