Web dizajner iz Istre otkriva: „Gosti me pronalaze na Google Mapsu i rezerviraju direktno”

Igor Karasi više od deset godina izrađivao je web stranice. Kad je trebao stranicu za vlastiti smještaj u Pomeru, nije je napravio sam. Danas ga novi gosti pronalaze na Google Mapsu i na Airbnb-u, oni koji se vraćaju rezerviraju direktno, a Booking.com više ne koristi. Ovo je priča o tome kako radi, uz odgovore na pitanja koja ste nam postavili ispod videa s Igorom.

Prije nego krenete čitati

Igor nije prosječan iznajmljivač. Razumije se u web, ima smještaj 50 metara od mora i gostima se posvećuje osobno. Njegovi rezultati zato nisu obećanje ni garancija. Apartmanica mu je dala alat, a do gostiju dolazi sam.

Web dizajner iz sela od 300 stanovnika

"Dobar dan, dobrodošli u Pomer, jedno malo selo na samom jugu Istre, sve skupa niti 300 stanovnika. Moje ime je Igor Karasi i ja sam vlasnik apartmana Karasi."

U Pomer gosti dolaze zbog šume, mora i mira. Igor je tu napravio svoj smještaj, i to drukčije nego što su mu savjetovali: "Svi su mi govorili napravi za puno ljudi, a ja sam rekao ne, baš neću, napravit ću za malo ljudi... da jednostavno mogu uživati u ovoj šumi, prirodi, moru, miru i svemu ostalom."

Tako je nastao Apartment Karasi, nova kuća sa samo jednim apartmanom i privatnim bazenom, na rubu šume i 50 metara od mora. Uz nju danas vodi i kuću za odmor Villa Ivo.

Iznajmljivanje mu nije jedini posao. Primarno se bavi internetom i internetskom sigurnošću, a više od deset godina izrađivao je web stranice. U turizmu je deset godina i krenuo je kao većina iznajmljivača: preko Booking.coma, FeWo-direkta i Airbnb-a.

Od čovjeka s takvim iskustvom očekivali biste da će stranicu vlastitog smještaja napraviti sam. Nije. "Došao sam do zaključka kako Apartmanica radi izuzetno dobar posao", kaže. Izradu cijele stranice prepustio je Apartmanici i, kako sam kaže, nije zažalio.

Stranica s lijepim slikama, ali bez kalendara

Igor u Apartmanicu nije došao bez weba. Godinama je imao vlastitu stranicu s izuzetno lijepim fotografijama. Problem nije bio u izgledu: "Sam sustav upita gosta bio je prilično kompliciran. Forme su bile komplicirane, nije bilo kalendara gdje gost može vidjeti je li termin slobodan, morao je sam izračunavati kolika će biti cijena."

Mnogi iznajmljivači u tom će opisu prepoznati svoju stranicu. Gost ne zna je li termin slobodan ni koliko će platiti, pa dok piše upit, u drugoj kartici već gleda smještaj koji mu to odmah pokazuje.

"U Apartmanici toga nema", kaže Igor. "Gost dođe, svidi mu se, vidi sve slike, vidi cijene, vidi slobodne termine, odredi si termin koji želi i dobije informativnu cijenu. Nakon toga prelazi na upit ili direktan booking."

To je posao rezervacijskog sustava (booking enginea). Uz to, stranica koju održavate sami traži stalnu brigu: hosting, sigurnost, sinkronizaciju s portalima i prilagodbe novim propisima. Ako razmišljate o tome da je složite sami, usporedba Apartmanice i WordPressa pokazuje koliko posla stoji iza svake opcije.

Zašto je Igor prestao koristiti Booking.com

"Otkad koristim Apartmanicu, više ne koristim Booking.com. I sad će netko postaviti pitanje, ali zašto?" Igor navodi tri razloga.

Provizija. "Prvi osnovni razlog je provizija koju uzima Booking i samim time je gostu puno skuplje nego da ide direktan booking preko Apartmanice." Mnogi iznajmljivači proviziju ugrade u cijenu na platformi, pa isti boravak gost preko Booking.coma plati više.

Osnovna provizija Booking.coma najčešće je oko 15 posto, a uz programe za veću vidljivost i viša. Za tjedan dana u kući s bazenom po 200 eura noćenje to je 210 eura. Na proviziju strane platforme iznajmljivač mora obračunati i platiti još 25 posto PDV-a, i kad nije u sustavu PDV-a. Ukupno je to 262,50 eura za jednu rezervaciju.

Ni Airbnb više nije iznimka. Prelazi na model u kojem proviziju od 15,5 posto u cijelosti plaća domaćin, umjesto dosadašnjih oko tri posto. Za domaćine u Europskoj uniji rok za prelazak je 13. listopada 2026.

Čekanje na novac. "Druga stvar je čekanje od mjesec dana s uplatom." U komentarima ste nas ispravili i u pravu ste: kad naplatu vodi Booking.com, isplatu možete dobivati dnevno, tjedno ili mjesečno, ovisno o postavkama. U svim slučajevima novac stiže nakon odlaska gosta. Kod direktne rezervacije akontaciju naplaćujete sami, obično već kad gost rezervira.

Recenzije. "Treća stvar su recenzije... Nekad gosti ostave recenziju koja uopće nije adekvatna, ili su recimo razočarani cijenom taksija. To nema veze nikakve s vašim apartmanom ili s vašim objektom, ali je utjecalo na vašu ocjenu." Na Booking.comu se ta ocjena vidi uz oglas pri svakoj pretrazi.

Igor ima i jasan stav o tome kako tražiti recenziju: "Goste ne bi trebalo tražiti da vam ostave recenziju, ali im treba sugerirati: ako vam se sve svidjelo, evo vam link." U Apartmanici gost nakon odlaska dobiva mail zahvale s linkom za recenziju na Googleu.

Znači li to da Booking.com treba ugasiti? Ni Igor nije ugasio sve platforme. Airbnb i dalje koristi, a kako, objašnjavamo malo niže.

Google Maps umjesto Booking.coma

Na pitanje kako ga gosti najčešće pronalaze, Igor kaže: "Gosti me nađu, imam super lokaciju blizu mora, pretražuju stvari na Googleu i nađu lokaciju. I samim time nakon toga ne idu na Booking.com ili na Airbnb, jer je na mojoj geolokaciji na Google Mapsu link koji vodi na moje stranice koje je napravila Apartmanica."

Gost, dakle, na karti pronađe kuću, klikne na link i dođe ravno na stranicu s kalendarom, cijenama i formom za rezervaciju. Booking.com se na tom putu ne pojavljuje.

Prije nego što krenete istim putem, provjerite Googleova pravila. U smjernicama za Google Business profil Google traži osobni kontakt s gostima u navedeno radno vrijeme, a kuće za odmor i apartmane za najam trenutačno navodi među objektima koji nemaju pravo na profil. Ako profil već imate, pobrinite se da link s njega vodi na vašu web stranicu, a ne na oglas na Booking.comu.

Igorov primjer odgovara i na prigovor koji najčešće čujemo: "Imam web, a nemam upita." Stranica na koju ne vodi nijedan link kao da nema adresu. Igorova radi zato što gost do nje dođe: s karte, s tražilice, preko preporuke.

Tri sata za odgovor i gost je otišao

Brzinu odgovora Igor smatra presudnom. "Uzmite da gost sjedi za kompjuterom ili svojim telefonom i traži sebi smještaj... Ako gost postavi upit i vama treba dva, tri, četiri sata da odgovorite, vjerojatno će ići tražiti nešto drugo." Idealno bi, kaže, bilo odgovoriti unutar 15 minuta.

Problem je što mnogi iznajmljivači imaju i drugi posao, pa tako i Igor. "Puno ljudi radi svoje poslove svakodnevno, a bave se i turizmom. I nemate uvijek pri ruci ni telefon ni kompjuter da biste odmah mogli odgovoriti na upit."

Njemu tu pomaže AI chatbot. "Apartmanica je to riješila danas sveprisutnom AI tehnologijom i napravili su odličan chatbot koji odgovara odmah na sva pitanja gostiju." Gost tako dobije prvi odgovor i dok je Igor na poslu.

Iznajmljivanje nije ključ u kutijici sa šifrom

Dok mnogi prelaze na samostalni check-in, Igor ide drugim putem. "Iznajmljivanje nije samo da gostima ostavite ključ sa šifrom i gdje će ga preuzeti. Goste morate sačekati. Oni su isto tako ljudi kao i svi mi, sa svojim emocijama."

Kako to izgleda u praksi? "Napravim im roštilj, odvedem ih svojom barkom na more, odvedem ih u višnjansku zvjezdarnicu da dožive, u jedan lokalni riblji restorančić da probaju."

Igor je jednom gosta iz Austrije pitao zašto se vraća baš njemu. Odgovor: "Igor, mi dođemo kod tebe i nama odmor počinje istog trenutka." Djeca, kaže, već unaprijed govore da idu kod Igora, koji će ih odvesti na more i reći im što se novo događa.

Druženje pritom ne nameće. "Imamo i goste koji ne žele da s njima imamo interakciju, jednostavno žele imati svoj mir... dok imamo one druge koji žele čuti koji je dobar restoran, što mogu zanimljivo vidjeti." Zato je i odabrao mali smještaj umjesto masovnog turizma, kako bi se mogao posvetiti onima koji to žele.

U tome vidi i budućnost posla: "Turizam i iznajmljivanje privatnog smještaja je u stvari prodaja dobre priče. Nije dovoljno samo imati lijepu posteljinu i lijepe plahte, uredno i čisto." Gosti, smatra, sve više traže doživljaj: gastronomiju, pješačke staze, bicikl, kajak.

Sve što gostima preporučujete uživo vrijedi zapisati i na stranicu. Preporuke za plaže, restorane i izlete gostu pomažu isplanirati odmor, a mogu dovesti i posjetitelje koji te pojmove traže na Googleu.

Isto vrijedi i za društvene mreže. Igor kaže da pomažu, "ali opet kažem, to mora biti nešto zanimljivo i što će nekoga zaista, zaista privući". Kako izgleda kad netko tu priču priča svakodnevno, pokazuje Lučana Mohorović, čija wellness kuća u Istri puni preko 300 dana godišnje.

Airbnb za prvi dolazak, direktna rezervacija za svaki sljedeći

Igor nije prestao koristiti sve platforme. Airbnb mu i dalje služi kao kanal preko kojeg ga pronalaze gosti koji za njega nikad nisu čuli.

Važnije je ono što slijedi. Prvi boravak gost rezervira preko Airbnb-a i iznajmljivač za njega plati proviziju. Kad se taj gost sljedećih godina vrati, rezervira direktno kod Igora. Platforma mu tako služi za prvi kontakt, a ne kao trošak koji plaća pri svakom povratku istog gosta. S novom provizijom Airbnb-a ta razlika postaje sve veća.

Zato je važno da vas gost može ponovno pronaći. Ako smještaj svugdje nosi isto ime, gost koji ga upiše u Google trebao bi doći do vaše stranice, a ne opet do oglasa na platformi.

Ovo nije poziv da goste preko Airbnb-a nagovarate na direktnu rezervaciju. Pravila Airbnb-a izričito zabranjuju da goste potičete na prebacivanje sadašnjih, budućih ili ponovljenih rezervacija izvan platforme, da im u porukama šaljete linkove ili tražite e-mail adresu. Riječ je o gostima koji se sami žele vratiti i znaju koga traže.

Sličan put prošla je Barbara Toth Jurica iz Ville Nonni kod Višnjana. Krenula je s portalima, web stranicu dodala je ubrzo nakon toga, a u našem intervjuu iz 2022. rekla je da 80 posto rezervacija dobiva preko vlastite stranice.

Manje papirologije, više vremena za goste

Da bi se mogao baviti gostima, Igor ne želi gubiti vrijeme na administraciju. Kaže da su mu u trenutku kad upit pretvori u rezervaciju dokumenti već pripremljeni: "Spreman vam je i račun za tog gosta, spreman vam je i formular gdje će gost unijeti svoje podatke za eVisitor."

Kod direktne rezervacije to u praksi izgleda ovako:

• Gost pošalje upit ili rezervira preko kalendara na vašoj stranici.
• Dobiva link za kartično plaćanje ili podatke za uplatu.
• Podatke za prijavu upisuje sam, a vi ih šaljete u eVisitor.
• Račun izdajete iz sustava.
• Nakon odlaska dobiva mail zahvale s linkom za recenziju.

Iste alate možete koristiti i za goste koji su rezervirali preko Booking.coma, Airbnb-a ili agencije. Koje su funkcije uključene u koji paket, vidi se na stranici s cijenama.

Što bi Igor savjetovao iznajmljivaču koji tek kreće

Pitali smo Igora što bi napravio da tek sada ulazi u turizam ili da mu rezervacije slabo idu.

"Bavljenje gostima, kvalitetan kontakt s gostom od samog početka. Da vam nađu sve informacije, da vas ne moraju tražiti i pitati... Što više informacija možete pružiti, stavite na svoje web stranice... da gostu bude što jednostavnije i što brže ostvariti upit, booking i svoj dolazak."

Odgovori na pitanja koja gosti inače postavljaju porukama, od parkinga do kućnog reda, zato trebaju stajati na stranici. Kako složiti takav popis, opisali smo u članku o popisu najčešćih pitanja gostiju.

Ukratko, što od Igora može preuzeti svaki iznajmljivač:

1. Stranica mora pokazati kalendar, cijene i slobodne termine, ne samo lijepe slike.
2. Gost do stranice mora moći doći: s Googlea, s karte, s društvenih mreža, preko preporuke.
3. Na upit odgovorite što prije, idealno unutar 15 minuta.
4. Bavite se gostima. Gost koji se vrati može rezervirati direktno.
5. Prodajte priču i mjesto, ne samo krevet.

Pročitali smo vaše komentare. Evo odgovora.

Ispod videa s Igorom ponavljala su se ista pitanja. Odgovaramo na njih redom.

"Gdje se nalazi vaša agencija? Imam apartman i rado bih da ga vi iznajmljujete."

Apartmanica nije agencija i smještaj ne iznajmljuje. Ne oglašava ga, ne dovodi goste i ne uzima proviziju od rezervacija. Izradimo vam vlastitu web stranicu sa sustavom za rezervacije, a goste i komunikaciju vodite vi. Više na stranici Nismo agencija.

"Kome pripada Apartmanica, gdje je smještena i od kada djeluje?"

Apartmanicu razvija tvrtka Play Digital d.o.o. iz Pazina. Ideja je nastala 2009., Apartmanica je javno krenula 2016., a od 2022. posluje u sklopu Play Digitala, s istim timom koji ju je osmislio. Koriste je vlasnici više od 3.000 kuća za odmor i apartmana. Više na stranici O nama.

"Ja sam u Dalmaciji. Može li i kod mene?"

Može. Sve se radi online i ne morate nikamo dolaziti. Igor i Lučana su iz Istre, ali korisnike imamo diljem Hrvatske, među njima je i Villa Furešta na Pašmanu.

"Je li popunjenost preko Apartmanice dobra?"

Apartmanica ne puni smještaj i ne garantira popunjenost. Nije portal na kojem vas gosti traže, nego alat koji posjetitelja vaše stranice može pretvoriti u upit ili rezervaciju. Popunjenost ovisi o lokaciji, cijeni, fotografijama, brzini odgovora i o tome koliko ljudi dođe na vašu stranicu. Igor ih dovodi preko karte, Airbnb-a i gostiju koji se vraćaju, Lučana preko društvenih mreža. Oboje na tome rade godinama.

"Imala sam web preko Apartmanice. Dva upita, nijedna rezervacija."

Žao nam je što je bilo tako i razumijemo zašto ste nezadovoljni. Web stranica prima upite i rezervacije, ali sama po sebi ne dovodi posjetitelje. Često zapinje na tome da do nje ne vodi nijedan put: link nije na Google profilu ni na društvenim mrežama, a gostima koji se jave porukom ne šalje se poveznica na stranicu. Dio gostiju koji vas nađu na portalu potraži vas i na Googleu prije rezervacije, pa stranica radi i kad to ne vidite kao "upit s weba". Najčešće razloge i što s njima napraviti opisali smo u tekstu Imate web stranicu, a upita nema? Ako ste naš korisnik, javite nam se i zajedno ćemo pogledati stranicu i odakle vam dolaze posjetitelji.

"Booking ne isplaćuje za mjesec dana, isplata stiže dan nakon odlaska gosta."

U pravu ste i hvala što ste nas ispravili. Kad naplatu vodi Booking.com, isplatu možete dobivati dnevno, tjedno ili mjesečno, ovisno o postavkama. Igor je govorio o svom iskustvu s mjesečnim čekanjem. Kod direktne rezervacije razlika je u tome što akontaciju naplaćujete sami, obično u trenutku rezervacije.

"Rado bih otkazao Booking."

Ne preporučujemo to preko noći, a ni Igor nije ugasio sve platforme. Ako koristite i platforme i vlastitu stranicu, kalendar se sinkronizira putem iCala. To uvelike smanjuje rizik dvostrukih rezervacija, ali ga ne uklanja potpuno jer sinkronizacija nije trenutačna. Više o tome u tekstu Kako spriječiti overbooking. Kad direktnih gostiju bude dovoljno, odluku donosite vi.

"Kako do Apartmanice? Može kontakt broj?"

Najbrže je isprobati je, poveznica je odmah ispod. Ako želite razgovarati, nazovite nas na +385 52 780 003 radnim danom od 9 do 15 sati ili pišite na info@apartmanica.com.

Želite li stranicu na kojoj gost odmah vidi termine i cijene?

Igorova priča počinje stranicom na kojoj gost može sam provjeriti termin, vidjeti cijenu i rezervirati. Apartmanicu možete isprobati besplatno 7 dana, bez ikakve obveze i bez unosa podataka o kreditnoj kartici. Ako vam je draže da vam pripremimo ponudu za vaš smještaj, pošaljite upit.

Isprobaj besplatno →  |  Zatraži ponudu →

Igor Karasi vlasnik je smještaja Apartment Karasi i Villa Ivo u Pomeru na jugu Istre (karasi.eu). Bavi se internetskom sigurnošću, više od deset godina izrađivao je web stranice, a iznajmljivanjem se bavi deset godina. Njegovi rezultati odražavaju njegov trud, lokaciju i znanje. Apartmanica je alat koji pritom koristi.