Eintritt privater Vermieter in das Mehrwertsteuersystem

Wenn Sie mehr als 300.000,00 Kuna Einnahmen aus der Vermietung erzielt haben, zunächst einmal – herzlichen Glückwunsch, das bedeutet, dass Sie erfolgreich gewirtschaftet haben!

Das Überschreiten dieser Grenze, also 300.000,00 Kuna oder 39.816,00 Euro, bringt jedoch auch die Verpflichtung mit sich, als Vermieter in das Mehrwertsteuersystem einzutreten. Auch wenn es auf den ersten Blick so wirken mag, als sei dieser Betrag für kleine Vermieter unerreichbar, ist er tatsächlich sehr leicht zu überschreiten, vor allem wenn Sie mehrere Unterkunftseinheiten haben oder wenn Sie mit Buchungsportalen wie Airbnb oder Booking.com arbeiten, bei denen Sie verpflichtet sind, in die Rechnung, die Sie dem Gast ausstellen, auch den Provisionsbetrag des Portals einzurechnen.

Was zählt alles zu den Einnahmen?

Zu den Einnahmen gehören alle aus der Vermietung erzielten Einnahmen, also alle ausgestellten Rechnungen.

Dabei sollte besondere Aufmerksamkeit gelten, wenn Sie mit ausländischen Buchungsportalen wie Booking.com und Airbnb zusammenarbeiten, denn dann müssen Sie in den Rechnungsbetrag auch den Betrag ihrer Provision einrechnen.

Wenn zum Beispiel die Provision von Booking.com 15 % beträgt und Sie über diesen Weg eine Buchung erzielt haben, bei der Sie 100 Euro erhalten, müssen Sie in die Rechnung, die Sie dem Gast ausstellen, auch den Betrag von 15 Euro, also die 15 % Provision an Booking.com, einbeziehen, weil dies als Ihre Betriebsausgabe gilt. Der endgültige Rechnungsbetrag, den Sie dem Gast ausstellen, beträgt damit 115 Euro.

Wenn alle solchen Rechnungen zusammengerechnet werden, kann die Grenze für den Eintritt in das Mehrwertsteuersystem deutlich schneller erreicht werden.

Was passiert, wenn Sie 300.000,00 Kuna beziehungsweise 39.816,00 Euro Einnahmen aus der Vermietung überschreiten?

Kraft Gesetzes treten Sie in das Mehrwertsteuersystem ein. Das bedeutet, dass Sie sich bei der Steuerverwaltung melden und das Formular P-PDV einreichen müssen, also sich in das Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eintragen lassen müssen.

Mehrwertsteuerpflichtig werden Sie ab dem ersten Tag des folgenden Monats, nachdem Sie mit Ihren Einnahmen die vorgeschriebene Grenze überschritten haben.

Wenn Sie zum Beispiel die Grenze von 300.000,00 Kuna beziehungsweise 39.816,00 Euro am 15. 9. überschreiten, werden Sie ab dem 1. 10. mehrwertsteuerpflichtig und berechnen ab diesem Monat die Mehrwertsteuer in Ihren Rechnungen.

Wichtig ist dabei zu betonen, dass die Mehrwertsteuer auf Unterkunft nicht 25 %, sondern 13 % beträgt.

Was ändert sich nach dem Eintritt in das Mehrwertsteuersystem?

Ab diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verpflichtung zur Führung von Geschäftsbüchern, daher ist es auf jeden Fall empfehlenswert, einen Buchhalter zu beauftragen, damit Sie sicher sein können, korrekt und rechtmäßig zu wirtschaften.

Wenn Sie im Mehrwertsteuersystem sind, müssen Sie das Einnahmen- und Ausgabenbuch führen und bis Ende Februar des folgenden Jahres die jährliche Einkommensteuererklärung einreichen.

Außerdem ist es dann wichtig zu wissen, dass Sie Ihre Einnahmen und Kosten wie Einkünfte und Ausgaben behandeln müssen, so wie es auch Gewerbebetriebe und Unternehmen tun.

Alle Kosten, die Sie haben, zum Beispiel der Kauf von Möbeln für die Unterkunft, die Kosten für die Pflege des Außenbereichs oder die Kosten für die Reinigung des Objekts, stellen Ihre Ausgaben dar. Deshalb ist es wichtig, darauf zu achten, dass Ihnen für alle Kosten eine Rechnung ausgestellt werden kann.

Dann ist es wünschenswert, mit Gewerbebetrieben und Unternehmen zusammenzuarbeiten, die Ihnen für die erbrachten Leistungen eine Rechnung ausstellen können, und nicht mit Privatpersonen, die das nicht können.

Achten Sie unbedingt darauf, dass die Rechnung auf den Eigentümer der Unterkunft ausgestellt ist, der im Bescheid genannt ist, und nicht auf ein anderes Familienmitglied.

Statt der jährlichen Pauschalsteuer wird Einkommensteuer auf Grundlage tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben gezahlt

Vermieter, die nicht im Mehrwertsteuersystem sind, zahlen eine jährliche pauschale Einkommensteuer, die ausschließlich von der Anzahl der Betten im Objekt und dem festgelegten Betrag pro Bett abhängt.

Wenn Sie jedoch in das Mehrwertsteuersystem eingetreten sind, ändert sich auch das, und Sie werden verpflichtet, Einkommensteuer auf Grundlage tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben zu zahlen.

Die Steuer zahlen Sie dann auf die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben.

Wenn Sie zum Beispiel 10.000,00 Euro an Ausgaben, also Ihren Betriebskosten, erzielt haben, wovon sich 25 %, also 2.500,00 Euro, auf die Mehrwertsteuer beziehen, und Ihre Einnahmen, also die Summe der ausgestellten Rechnungen, 15.000,00 Euro betrugen, wovon sich 1.950,00 Euro auf die Mehrwertsteuer beziehen, also 13 %, dann bedeutet das, dass Sie über die Ausgaben Mehrwertsteuer in einem höheren Betrag gezahlt haben, als sie nach der Berechnung der Einnahmen ausmachen würde, sodass Sie für diese Differenz im Plus beziehungsweise in einer Überzahlung sind.

In diesem konkreten Fall wären Sie mit 550,00 Euro im Plus, und diese Differenz wird als Vorauszahlung für den nächsten Monat übertragen.

Kann man aus dem Mehrwertsteuersystem wieder austreten?

Ja, wenn Sie bis zum 31. 12. des laufenden Jahres Einnahmen unter 300.000,00 Kuna, also 39.816,00 Euro, erzielen.

Andererseits können Vermieter auch freiwillig in das Mehrwertsteuersystem eintreten, unabhängig davon, ob sie Einnahmen unterhalb der Grenze für den Eintritt in die Mehrwertsteuer erzielen.

Dabei sollte man jedoch wissen, dass bei einem freiwilligen Eintritt in die Mehrwertsteuer die Verpflichtung besteht, mindestens drei Jahre im Mehrwertsteuersystem zu bleiben.

Zusätzliche Fragen und Unklarheiten – Seiten der Steuerverwaltung

Da Vermieter zu diesem Thema zahlreiche Fragen und Unsicherheiten haben, vor allem im Zusammenhang mit der Zusammenarbeit mit inländischen und ausländischen Reiseagenturen sowie der Berechnung der Mehrwertsteuer auf deren Provisionen, wurde auf den Seiten der Steuerverwaltung eine ausführliche Liste mit konkreten Fragen und praktischen Situationen zusammengestellt.

Allen, die sich zusätzlich informieren möchten, empfehlen wir, auch diese Seiten zu besuchen: https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?id=19077