Come determinare il prezzo del proprio alloggio?

Se siete nuovi nel settore degli affitti turistici e state appena iniziando, è del tutto naturale chiedervi quali prezzi impostare. Molti temono che i loro prezzi siano troppo alti rispetto alla concorrenza, mentre altri li abbassano drasticamente per risultare più competitivi, perché pensano che “qualsiasi cosa sia meglio di appartamenti vuoti”. Ma come raggiungere un prezzo ottimale che potrete mantenere, o correggere solo minimamente, il prossimo anno?

Definire il prezzo inizia dalla definizione dei costi – quelli annuali, correnti e tutti gli investimenti necessari per portare la vostra casa vacanze o appartamento in una condizione redditizia. I primi, cioè i costi annuali correnti, dovrebbero essere completamente coperti dai ricavi dell’immobile, mentre i secondi, quelli relativi agli investimenti, verranno recuperati in un determinato numero di anni.

Definite i costi correnti

Quando si inizia ad affittare, di solito non si è consapevoli di tutti i costi che attendono durante un anno solare. Per questo abbiamo preparato un elenco dei costi più comuni. È consigliabile chiedere presso il vostro ente turistico locale quanto ammontano i singoli costi di gestione legati al luogo in cui si trova l’immobile che affittate, poiché gli importi variano in base alla posizione e alla capacità. I costi delle utenze possono essere stimati sulla base delle spese della propria abitazione, mentre per i possibili costi aggiuntivi è opportuno richiedere preventivi ai fornitori di servizi che intendete coinvolgere.

Costi di gestione

• imposta forfettaria
• tassa di soggiorno
• quota associativa turistica

Costi delle utenze

• acqua
• elettricità
• raccolta rifiuti
• tassa comunale
• internet
• televisione / canone radiotelevisivo
• commissioni bancarie

Possibili costi aggiuntivi

• IVA sulla commissione (se pubblicizzate l’immobile tramite portali)
• commissione d’agenzia
• dominio e hosting (se avete un vostro sito web)
• assicurazione dell’immobile
• rate del mutuo o del prestito
• prodotti igienici e altre forniture (carta igienica, sapone, detersivo, sacchi per i rifiuti ecc.) con cui rifornite l’immobile
• pulizia (se non la fate voi stessi) e prodotti per la pulizia
• lavaggio della biancheria (se non la lavate voi stessi) e detergenti
• accoglienza degli ospiti (se non li accogliete personalmente) e regalo di benvenuto
• manutenzione della piscina (se avete una piscina e non la curate personalmente) e prodotti chimici
• manutenzione del giardino e degli spazi esterni (se non ve ne occupate voi)

Nota: I costi indicati sono quelli tipici dei locatori privati che affittano immobili come persone fisiche. Aggiungete sicuramente all’elenco anche altri costi specifici del vostro immobile, della vostra posizione e del vostro modo di lavorare.

Costi di investimento

Sia che abbiate costruito, acquistato o ristrutturato un immobile esistente, avete investito un determinato importo che dovrebbe essere recuperato in un certo numero di anni. Lo recupererete poco a poco con ogni stagione, ma per sapere quando avrete ammortizzato il vostro investimento, dovete dividere l’importo totale investito per il numero di anni in cui desiderate recuperarlo. Più grande è stato l’investimento, più lungo sarà il periodo di rientro.

Esaminate l’offerta nella vostra zona

Passiamo ora al lato dei ricavi, cioè all’offerta esistente nella destinazione in cui si trova il vostro immobile. Non andrete di porta in porta a chiedere i prezzi, ma farete la vostra ricerca online.

Il primo luogo dove potete verificare i prezzi degli immobili nella vostra zona sono i siti web delle agenzie turistiche locali che sapete non aumentano il prezzo dell’affitto con la propria commissione, ma la includono già nel prezzo finale.

In questo caso, i portali non sono sempre una fonte completamente affidabile di informazioni, perché spesso addebitano commissioni, tasse e altri costi aggiuntivi che modificano notevolmente il prezzo finale.

Un altro buon posto da controllare è anche Google Maps. Digitate la destinazione nel motore di ricerca e sulla mappa trovate le strutture che si promuovono autonomamente. Molto probabilmente hanno anche un proprio sito web, ed è proprio lì che troverete il listino prezzi per tutto l’anno.

Quando avete analizzato l’offerta nella vostra destinazione, cercate anche altre destinazioni simili. Se affittate, ad esempio, un appartamento per due persone su un’isola, non lo confronterete con una casa vacanze per 10 persone nell’Istria centrale, ma potrete confrontarlo con un appartamento sulla costa con capacità e offerta simili. È importante anche distinguere gli immobili nelle destinazioni top da quelli situati in luoghi ancora meno conosciuti.

Restringete la ricerca al tipo di immobile, capacità e contenuti più vicini alla vostra offerta e analizzate i prezzi per tutte le stagioni, cioè per tutti i mesi in cui l’immobile viene affittato.

Confrontate i costi con i prezzi

Quando confronterete i costi annui correnti stimati con i prezzi di affitto per stagione, otterrete una visione del vostro potenziale reddito. Non stiamo ancora parlando di guadagno netto, perché in quell’importo si nascondono anche costi imprevisti e investimenti aggiuntivi – in ciò che si è rovinato, consumato o è semplicemente sparito, i costi di trasporto se non vivete nello stesso luogo in cui si trova l’immobile, ulteriori investimenti annuali per sostituire biancheria, utensili e altre forniture, oltre ad altri costi occasionali.

Di solito, circa il 10 percento del reddito annuo va proprio in questa parte imprevista, quindi sottraete dal lato dei ricavi anche questa percentuale indicativa.

L’importo che ottenete dopo aver sottratto i costi dal reddito potenziale è la cifra approssimativa che vi rimarrà alla fine della stagione. Ora confrontatela con l’importo che avete ottenuto dividendo l’investimento totale per il numero di anni in cui volete recuperarlo.

Se l’importo è troppo basso, verificate di quanto potete aumentare i vostri prezzi mantenendovi comunque competitivi. Pensate a come potete distinguervi dalla concorrenza e in cosa la vostra offerta è diversa. Questi dovrebbero essere i motivi principali per cui qualcuno sceglierà il vostro immobile anche se quello del vicino è più economico. I nostri consigli sul branding possono aiutarvi in questo.

Adattate i prezzi se necessario

Con il metodo descritto potete arrivare ai prezzi iniziali con cui iniziare a promuovervi, mentre i risultati delle prenotazioni saranno il miglior indicatore di quanto abbiate definito bene i vostri prezzi e di come dovrete adattarli per la stagione successiva.

I prezzi possono essere modificati in qualsiasi momento e non è necessario far autenticare il listino prezzi. È importante che su tutti i canali – annunci, sito web, portali e listino esposto nella struttura – abbiate sempre gli stessi prezzi, in modo da non indurre in errore gli ospiti.

Se i risultati dimostrano che avete definito bene i prezzi e siete soddisfatti del guadagno, per la prossima stagione potrebbero bastare solo piccole correzioni o modifiche alle date delle stagioni nel listino.

Se siete utenti del sistema web Apartmanica, potrete copiare molto facilmente il listino prezzi sul vostro sito web con l’aiuto del nostro strumento e prepararvi rapidamente per la nuova stagione.

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