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Lučana Mohorović kündigte ihren Job, um sich dem Vermietungsgeschäft zu widmen. Acht Jahre später sind ihre beiden Wellness-Häuser in Istrien über 300 Tage pro Jahr ausgebucht — ohne Booking.com und Airbnb. Ihre Geschichte ist nicht typisch, aber sie zeigt, was möglich ist, wenn die richtigen Werkzeuge auf echte Hingabe treffen.
Bevor Sie weiterlesen, ist es wichtig, eines zu verstehen.
Lučana ist keine typische Vermieterin. Sie kündigte ihren regulären Job und machte den Tourismus zu ihrem einzigen Beruf — mit einer Familie, die ihr die größte Unterstützung in allem ist. Sie arbeitet zu hundert Prozent, jeden Tag, zwölf Monate im Jahr. Sie reinigt beide Häuser selbst, erstellt selbst Inhalte für soziale Medien, beantwortet selbst jede Anfrage. Sie hat eine spezifische Nische gefunden — Wellness für zwei — und arbeitet seit acht Jahren unermüdlich an ihrer Online-Präsenz auf.
Ihre Ergebnisse sind ihre Ergebnisse. Sie sind kein Versprechen, keine Garantie und nicht etwas, das Sie allein durch die Existenz einer Website bekommen. Dies ist die Geschichte darüber, was möglich ist, wenn das richtige Werkzeug — in diesem Fall Apartmanica — mit vollem Engagement genutzt wird. Wenn Sie nach einer magischen Lösung suchen, die Ihre Unterkunft von selbst füllt, ist dies nicht die richtige Geschichte. Aber wenn Sie interessiert, wie es aussieht, wenn jemand wirklich alles nutzt, was eine eigene Website bietet, lesen Sie weiter.
Über Lučanas Geschichte mit Villa Romantica haben wir bereits früher berichtet. Als sie vor acht Jahren dieses kleine Wellness-Haus für zwei im Herzen Istriens eröffnete, machten sich alle über sie lustig. Sie behauptete, das Haus werde zwölf Monate im Jahr funktionieren. In einer Tourismusbranche, in der die meisten nur auf die sechste, siebte und achte Monate rechnen, klang diese Idee verrückt. Aber Lučana tat etwas, das nur wenige tun: Sie verließ einen sicheren Job und beschloss, dass dies ihr einziger Beruf sein würde. Sie reinigt beide Häuser selbst, führt all die Kommunikation selbst, erstellt all die Inhalte für soziale Medien selbst. Doch wie sie selbst sagt, steht hinter allem auch ihre Familie, die ihre größte Unterstützung ist: "Dies ist zwar mein Job, aber es ist auch unser gemeinsames Projekt, denn die Familie ist in allem präsent, was wir tun. Ohne ihre Hilfe, ihr Verständnis und ihre gemeinsame Anstrengung wäre es schwierig, die Ergebnisse zu erreichen, die wir heute haben."
Heute verwaltet sie zwei Häuser für zwei. Villa Romantica, ihr erstes Haus, ist über 300 Tage pro Jahr ausgebucht. Amoreta, das zweite Haus, wurde erst vor fünf Monaten eröffnet — und ist bereits mit Rekordauslastung und auf dem gleichen Niveau wie Romantica bei der Auslastung. Das Ziel ist klar: Tourismus das ganze Jahr über in beiden Häusern. Sie sind vielleicht ein bis zwei Tage im Monat frei, und diese freien Tage wählt sie selbst — um Atem zu holen. Sie hat über 30.000 Follower auf Facebook, über 10.000 auf Instagram und erhält zwischen 10 und 15 Anfragen täglich. Ihre Gäste sind ausschließlich Slowenen und Kroaten, und Reservierungen für 2027 treffen bereits ein.
Und von Booking.com oder Airbnb? Nie eine Reservierung. Nie.
Warum eine eigene Website statt Booking.com?
Dies ist eine Frage, die sich jeder Vermieter stellt. Warum in eine eigene Website investieren, wenn Booking.com und Airbnb Millionen von Besuchern haben?
Lučanas Antwort ist konkret: In acht Jahren des Geschäftsbetriebs hat sie nie eine Reservierung von diesen Plattformen erhalten. Alles kommt direkt — über die eigene Website, soziale Medien und Empfehlungen. Und dabei zahlt sie nicht die 15- bis 20-prozentige Provision, die diese Plattformen für jede Reservierung nehmen.
"Fragen Sie sich, warum Sie 20 Prozent Provision an Agenturen oder Booking.com geben", sagt Lučana. "Wenn Sie eine eigene Website haben, verwalten Sie sie — nicht andere Sie."
Der Schlüsselunterschied liegt in der Kontrolle. Agenturen binden Sie mit Verträgen. Plattformen diktieren Regeln. Eine eigene Website bietet Freiheit — von der Preisgestaltung und Rabatten bis zur Art der Kommunikation mit Gästen.
Das Rezept für Tourismus das ganze Jahr: Inhalte, Inhalte, Inhalte
Lučana verbirgt nicht, dass eine eigene Website nicht ausreicht. Und hier liegt der Schlüsselunterschied zwischen ihr und den meisten Vermietern — ihr Erfolg basiert auf täglicher, anstrengender Arbeit in den sozialen Medien. Das ist ihr voller Arbeitstag, kein Hobby neben einem anderen Job.
Jeden Tag dreht sie Videos, veröffentlicht Stories und Reels auf Facebook, TikTok und Instagram. Jede Veröffentlichung, jeden Kommentar, jede Nachricht — alles führt zu derselben Adresse: ihrer Website. Sie investiert auch in die Bewerbung von Beiträgen in sozialen Medien — was enorm dazu beiträgt, dass Gäste direkt kommen. Der Schlüssel ist einfach: Man muss sichtbar und konstant sein.
"Soziale Medien sind heute die größte Werbung", erklärt Lučana. "Aber wenn sich jemand interessiert, müssen Sie ihn auf eine professionelle Website leiten. Es geht nicht um das Hin- und Hersenden von Preisen über Nachrichten. Es muss offiziell sein, es muss Kopf und Schwanz haben." Wenn Sie interessiert, wie man Inhalte schreibt, die Besucher in Gäste verwandeln, lesen Sie unseren Leitfaden wie man einen Text für die Website schreibt, der Reservierungen bringt.
Sein System ist einfach, erfordert aber Konsistenz:
Veröffentlichen Sie jeden Tag Inhalte in den sozialen Medien. Geben Sie in jeden Beitrag einen Link zur Website ein. Wenn sich der Gast über Nachricht meldet, senden Sie ihm einen direkten Link zur Website. Führen Sie den gesamten Prozess über die Website — von der Anfrage bis zur Zahlung.
Dies ist keine magische Formel und es gibt keine Abkürzung. Es ist Disziplin, die Zeit und Geduld erfordert. Lučana brauchte acht Jahre, um die Spitze von Google für den Begriff "Wellness-Haus für zwei" zu erreichen. Ihre Ergebnisse können bescheidener sein, aber das Prinzip ist das gleiche — jede Anstrengung in den sozialen Medien, die zu Ihrer Website führt, zahlt sich langfristig aus.
Was löst Apartmanica tatsächlich für Vermieter?
Lučana betont immer wieder eines — und dies ist vielleicht die wichtigste Botschaft des gesamten Gesprächs: Apartmanica ist keine Agentur. Sie bewerben nicht Ihre Unterkunft, bringen keine Gäste und garantieren keine einzige Reservierung. Apartmanica ist ein Werkzeug — ein System, das Ihnen alles gibt, was Sie brauchen, um Ihr Geschäft selbst professionell und effizient zu führen. Wie viel Sie aus diesem Werkzeug herausholen, hängt ausschließlich von Ihnen und Ihrem Engagement ab.
Hier ist, was sie konkret im Tagesgeschäft nutzt:
Eigene Website mit einfachem CMS — Lučana ändert Bilder, Texte, Beschreibungen selbst und fügt Angebote hinzu. Wenn sich unerwartet ein Wochenende oder ein Tag frei macht, postet sie einfach in den sozialen Medien — und der Termin ist verkauft. Sie bekommt oft Anfragen von Gästen, die benachrichtigt werden möchten, falls etwas frei wird, weil Wochenenden einfach nie verfügbar sind.
Automatisierte Kreditkartenzahlungen — Gästen wird automatisch ein Zahlungsformular gesendet. Kein Warten mehr, ob jemand bezahlt oder nicht. Zwei Klicks und fertig. Mehr über die ordnungsgemäße Verwaltung von Anzahlungen erfahren Sie im Artikel wie man mit Anzahlungen umgeht und in welchen Situationen man sie zurückgibt.
Gästeanmeldung bei eVisitor mit einem Klick — Gäste füllen ihre Daten selbst aus, und Lučana sendet die Anmeldung mit einem Klick ab. Kein Stress am Ankunftstag. Wussten Sie, dass eVisitor für viel mehr als nur die Gästeanmeldung genutzt wird? Lesen Sie welche Funktionen eVisitor alles bietet.
Automatische Dank-E-Mail mit Link zu Bewertungen — Nach dem Abreisetag erhalten Gäste automatisch eine Nachricht mit einer Aufforderung, eine Bewertung auf Google zu hinterlassen. Diese Bewertungen sind für jeden zukünftigen Gast sichtbar und tragen direkt zur SEO-Sichtbarkeit bei. Lučana hat heute über 500 Bewertungen, die Gäste gerne lesen — alle mit einem Klick zugänglich, sowohl auf Google als auch auf der Webseite.
Einfache Rechnungsausstellung — Eine Reservierung, ein Klick, Rechnung fertig.
"Kennen Sie das, wenn eine Reservierung kommt und Sie überlegen müssen, wie die Rechnung ausgestellt wird, die Anmeldung, die Zahlung? Mit Apartmanica ist alles automatisiert. Sie senden mit einem Klick die Rechnung, melden den Gast mit einem Klick an und stellen mit einem Klick die Rechnung aus", beschreibt Lučana.
Es hat sich in einer Nacht bezahlt gemacht
Wie viele Nächte brauchte Lučana, um die Investition in die Website zu amortisieren? Eine.
"Sie investieren immer in etwas — Bettwäsche, Teller, Inhalte", sagt sie. "Verwenden Sie einen kleinen Teil Ihres Budgets für eine Website. Sie bezahlt sich in einer Nacht aus."
Im Vergleich zu den 15-20% Provision pro Reservierung, die Plattformen nehmen, wird eine eigene Website mit dem Apartmanica-System zur rentabelsten Investition im gesamten Tourismusgeschäft.
Kundensupport, der immer da ist
Lučana verließ Apartmanica irgendwann und arbeitete mit anderen Web-Service-Anbietern. Das Ergebnis? Fast ein Jahr ohne eine einzige Reservierung über die Website. Die Versprechungen waren groß, die Ergebnisse null.
Sie kehrte zu Apartmanica zurück und bemerkte den Unterschied innerhalb von 24 bis 48 Stunden.
Aber abgesehen von den Ergebnissen ist das, was sie besonders hervorhebt, der Support. Auf jede E-Mail, jeden Anruf oder jede Nachricht erhält man eine Antwort innerhalb von drei Minuten. Für Vermieter, die täglich mit Anfragen, Anmeldungen und Saison kämpfen, bedeutet diese Geschwindigkeit Frieden.
"Sie sind echter Support", schließt Lučana. "Und ich glaube, alle Website-Besitzer bei Apartmanica werden mir zustimmen."
Apartmanica sendet auch Mitteilungen zu gesetzlichen Änderungen
Ein Detail, das viele Vermieter übersehen: Apartmanica sendet regelmäßig Mitteilungen zu gesetzlichen Verpflichtungen — von Fristen für die Vorlage des TZ2-Formulars bis zu anderen Regelungsänderungen. Für Vermieter, die mit einem Dutzend verschiedener Verpflichtungen jonglieren, ist dies eine zusätzliche Sicherheitsebene, damit nichts übersehen wird. Sehen Sie sich auch unsere Übersicht der finanziellen Verpflichtungen an, die Vermieter zahlen müssen, um auf dem Laufenden zu bleiben.
SEO, die funktioniert: Erste Position bei Google
Lučanas Beispiel zeigt, wie wichtig die SEO-Optimierung der Website ist. Wenn jemand bei Google "Wellness-Haus für zwei" eingibt, kommt ihre Seite zuerst.
Das ist nicht über Nacht passiert. Es brauchte acht Jahre kontinuierlicher Arbeit — regelmäßiges Veröffentlichen von Inhalten, Sammeln von Bewertungen, Pflegen einer aktiven Website und sozialer Medien.
Aber die Lektion ist klar: Eine eigene Website, die für Suchmaschinen gut optimiert ist, bringt langfristig Ergebnisse, die keine Plattform ersetzen kann. Booking.com und Airbnb kontrollieren ihren Algorithmus. Google bewertet diejenigen, die in ihren Inhalt investieren. Wenn Sie Ihre Sichtbarkeit bei Google verbessern möchten, lesen Sie unseren Leitfaden wie man es Gästen ermöglicht, Ihre Unterkunft schneller auf Google zu finden.
Was Sie von Lučana lernen können — auch wenn Sie nicht ihr Tempo haben
Seien wir ehrlich: Die meisten Vermieter haben einen anderen Job, eine Familie und können nicht jeden Tag Reels drehen. Und das ist völlig normal. Lučanas Beispiel ist extrem, weil sie den Tourismus zu ihrem einzigen Job gemacht hat und eine Nische, die das ganze Jahr über funktioniert.
Aber einige ihrer Prinzipien sind auf jeden anwendbar:
Eine eigene Website gibt Ihnen die Kontrolle, die Plattformen nie geben. Selbst wenn Sie Booking.com oder Airbnb parallel nutzen, bedeutet das Haben einer eigenen Website, dass einige Gäste ohne Provision kommen. Jede Veröffentlichung in den sozialen Medien, die zu Ihrer Website führt, ist kostenlose Werbung. Sie müssen nicht jeden Tag posten — aber jede Veröffentlichung mit einem Link zur Website funktioniert für Sie. Für weitere praktische Tipps siehe unsere 5 Tipps für effektive Online-Werbung für Unterkunft. Professionelle Kommunikation baut Vertrauen auf. Wenn ein Gast einen Link zu einer gepflegten Seite erhält, anstatt Preise in WhatsApp-Nachrichten, hinterlässt das einen anderen Eindruck. Automatisierte Prozesse sparen Zeit, egal wie viele Gäste Sie haben. Rechnungen, Anmeldungen bei eVisitor, Dank-E-Mails — das sind Dinge, die Ihr Leben vereinfachen, ob Sie 30 Nächte oder 300 im Jahr haben.
Lučana selbst sagt: "Apartmanica hat keinen Zauberstab. Sie machen Ihre Website zur besten Version, aber Sie müssen wissen, wie man sie nutzt. Wenn Sie eine Website machen und sie sitzt dort einfach herum, werden Sie nicht explodieren auf dem Markt."
Und das ist der Punkt. Apartmanica ist ein Werkzeug. Lučanas Ergebnisse sind ihre — weil sie acht Jahre harter Arbeit investiert hat. Ihre Ergebnisse hängen von Ihrer Anstrengung, Ihrer Nische und Ihrem Engagement ab. Aber ohne das richtige Werkzeug wäre auch Lučana nicht dort, wo sie ist.
"Ich habe eine Website und keine Reservierung" — und andere häufige Zweifel
Wenn es um direkte Reservierungen und eigene Websites geht, tauchen ähnliche Fragen und Zweifel auf. Das ist verständlich — jeder hat andere Erfahrungen. Hier sind ehrliche Antworten auf die häufigsten.
"Ich habe eine Website und habe nie über sie eine Reservierung bekommen."
Das passiert, und öfter als Sie denken. Aber eine Website bringt von selbst keine Reservierungen — genauso wie ein Booking-Profil keine Gäste bringt, wenn Sie keine guten Bilder, ein wettbewerbsfähiges Preis und Bewertungen haben. Eine Website ist ein Werkzeug, kein Automat. Wenn Sie sie machen und sie einfach dasteht, ohne dass jemand sie besucht, ist das Ergebnis null. Lučana bringt ihre Gäste heran, indem sie jeden Tag Inhalte in den sozialen Medien teilt und jeden Beitrag mit ihrer Website verlinkt. Das ist Arbeit, die Mühe und Zeit erfordert — sie tut es seit acht Jahren. Wenn Sie nicht bereit sind, Zeit in die Bewerbung Ihrer Website zu investieren, kommen die Ergebnisse nicht von selbst.
"Booking.com reicht mir aus, ich brauche nichts anderes."
Für viele Vermieter funktionieren Booking.com und Airbnb gut und das ist vollkommen legitim. Niemand sagt, dass Sie eins oder das andere wählen müssen. Aber denken Sie darüber nach: Für jede Reservierung von 100 Euro geben 15 bis 20 Euro an die Plattform. Bei zehn Reservierungen sind das bis zu 200 Euro. In der Saison sind das Tausende Euro pro Jahr. Eine eigene Website muss Booking nicht ersetzen — aber jede Reservierung, die direkt kommt, ist eine Reservierung ohne Provision. Selbst wenn nur 20 oder 30 Prozent der Gäste über Ihre Website kommen, wird diese Einsparung spürbar. Und nebenbei haben Sie auch eine professionelle Seite, die Sie teilen können, wenn jemand nach einer Unterkunft fragt.
"Ich bin voll ausgebucht und ohne eigene Website."
Glückwunsch, das meinen wir ernst. Wenn Sie nur über Booking oder Agenturen voll sind, bedeutet das, dass Sie eine großartige Unterkunft haben und der Markt für Sie funktioniert. Die Frage ist nur — wie viel von diesem Einkommen behalten Sie wirklich? Wenn Sie 15-20% Provision auf jede Reservierung zahlen und Sie zum Beispiel 200 Nächte im Jahr zu 100 Euro voll sind, dann sind das 3.000 bis 4.000 Euro pro Jahr, die Sie der Plattform geben. Eine eigene Website muss nicht ändern, wie Sie arbeiten — aber kann Ihnen helfen, dass zumindest ein Teil dieser Gäste nächstes Mal direkt reserviert. Mit der Zeit wächst diese Zahl.
"Das klingt zu gut, um wahr zu sein."
Wir verstehen Skepsis. Deshalb haben wir am Anfang dieses Textes klar gesagt: Lučanas Ergebnisse sind außergewöhnlich und spiegeln ihr außergewöhnliches Engagement wider. Sie kündigte, arbeitet das als einzigen Job, investiert jeden Tag in Inhalte und baut seit acht Jahren eine Online-Präsenz auf. Das ist etwas, das die meisten Menschen nicht können oder wollen replizieren — und sie müssen das auch nicht. Aber ihre Geschichte zeigt die Obergrenze dessen, was möglich ist. Ihre Obergrenze könnte anders aussehen, und das ist völlig in Ordnung. Was wichtig ist, ist, dass das Werkzeug, das Sie verwenden, nicht das ist, was Sie begrenzt.
"Eigene Website oder Booking — warum nicht beides?"
Genau richtig. Niemand zwingt Sie zu wählen. Lučana ist ein spezifischer Fall, weil ihr Booking nie eine Reservierung gebracht hat, aber das ist an ihre Nische und ihren Markt gebunden (ausschließlich Slowenen und Kroaten, die Wellness für zwei suchen). Für die meisten Vermieter ist der ideale Ansatz eine Kombination: Booking und Airbnb für Sichtbarkeit und Reichweite, eigene Website für direkte Reservierungen ohne Provision. Mit der Zeit, wenn Sie Ihre Online-Präsenz aufbauen, kann der Anteil direkter Reservierungen wachsen — und mit ihm Ihr Einkommen.
"Apartmanica dient nur zum Erhalten direkter Reservierungen."
Dies ist vielleicht das größte Missverständnis. In diesem Text sprechen wir viel über direkte Reservierungen, weil das Lučanas Geschichte ist, aber Apartmanica ist tatsächlich viel breiter. Es ist ein zentraler Ort, um das gesamte Geschäft eines Vermieters zu führen. Rechnungsausstellung, Kreditkartenzahlungen, automatische Gästeanmeldung bei eVisitor, Reservierungsbestätigungen senden, Bewertungen sammeln, Kalender und Preise verwalten, Last-Minute-Angebote — das alles funktioniert, egal woher Ihre Gäste kommen, ob über Booking, Airbnb, eine Agentur oder direkt. Selbst wenn Sie nie eine einzige direkte Reservierung über Ihre Website bekommen, hilft Ihnen Apartmanica trotzdem jeden Tag bei der Administration, die Sie ohnehin tun müssen. Die Website ist nur ein Teil des Systems — das Innere ist das, was Ihnen das Leben wirklich vereinfacht.
"Wenn ich keine Anfragen über das Web habe, ist meine Website nichts wert."
Dies ist eine Falle, in die viele fallen — sie messen den Wert der Website nur an der Anzahl der Anfragen oder direkten Reservierungen. Aber eine Website ist nicht nur ein Verkaufskanal. Sie ist Ihre Online-Visitenkarte, Ihre professionelle Präsentation im Internet. Denken Sie darüber nach, wie oft es vorkommt, dass ein Gast Ihre Unterkunft auf Booking oder Airbnb findet und dann Ihren Namen bei Google eingibt, um mehr zu sehen — Bilder, Details, Bewertungen, Standort. Wenn es nichts zu finden gibt, geht er vielleicht weiter. Wenn er eine gepflegte Seite mit schönen Bildern, klaren Preisen und all den Informationen findet — ist die Chance größer, dass er reserviert, selbst wenn er am Ende über Booking reserviert. Sie werden diese Reservierung nicht als "Web-Anfrage" sehen, aber Ihre Website hat ihre Rolle gespielt. Außerdem nutzen Gäste, die bereits reserviert haben, die Website, um sich über den Standort zu informieren, Inhalte in der Nähe, Hausregeln. Das ist Teil der Gastfreundschaft, die vor der Ankunft beginnt — und eine professionelle Website trägt diesen Eindruck statt für Sie auf.
Möchten Sie eine eigene Website für Ihre Wohnung oder Ihr Haus?
Wenn Sie noch keine eigene Website für Ihre Unterkunft haben, wenden Sie sich an Apartmanica. Das System ist einfach, der Support ist schnell und die Investition zahlt sich aus — buchstäblich in einer Nacht.
Lučana Mohorović ist Inhaberin der Wellness-Häuser Villa Romantica und Amoreta in Zentralistrien. Die Vermietung ist ihr einziger Beruf — sie kündigte ihren früheren Job und widmete sich ganz und gar diesem Geschäft mit der Unterstützung ihrer Familie, die in allem präsent ist, was sie tun. Ihre Ergebnisse spiegeln ihr außergewöhnliches Engagement, gemeinsame Familienbemühung und spezifische Nische wider. Apartmanica ist das Werkzeug, das dies ermöglicht — und wie viel Sie daraus herausholen, hängt von Ihnen ab. Folgen Sie Lučana auf Facebook, Instagram und TikTok.
