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Lučana Mohorović ha rassegnato le dimissioni dal suo lavoro per dedicarsi ai rental. Otto anni dopo, le sue due case wellness in Istria sono piene per oltre 300 giorni all'anno — senza Booking.com e Airbnb. La sua storia non è tipica, ma dimostra cosa è possibile quando i giusti strumenti si uniscono alla giusta dedizione.
Prima di iniziare a leggere, è importante capire una cosa.
Lučana non è un proprietario immobiliare tipico. Ha rassegnato le dimissioni dal suo lavoro regolare e ha trasformato il turismo nella sua unica professione — con una famiglia che è il suo più grande supporto in tutto. Lo fa al 100%, ogni giorno, dodici mesi all'anno. Pulisce entrambe le case da sola, gira il contenuto per i social media da sola, risponde personalmente a ogni richiesta. Ha trovato una nicchia specifica — wellness per due — e da otto anni costruisce incessantemente la sua presenza online.
I suoi risultati sono suoi. Non sono una promessa, non sono una garanzia e non sono qualcosa che otterrete solo perché avete un sito web. Questa è la storia di cosa è possibile ottenere quando lo strumento giusto — in questo caso Apartmanica — viene utilizzato con dedizione totale. Se cercate una soluzione magica che riempirà il vostro alloggio da sola, questa non è quella storia. Ma se siete curiosi di sapere come appare quando qualcuno utilizza veramente tutto ciò che il suo sito web proprio offre, continuate a leggere.
Della storia di Lučana con Villa Romantica abbiamo scritto anche in precedenza. Quando ha aperto quella piccola casa wellness per due nel cuore dell'Istria otto anni fa — tutti ridevano di lei. Affermava che la casa avrebbe funzionato dodici mesi all'anno. Nel settore turistico dove la maggior parte conta solo sul sesto, settimo e ottavo mese, quell'idea sembrava folle. Ma Lučana ha fatto qualcosa che pochi fanno: ha abbandonato un lavoro sicuro e ha deciso che questo sarebbe stata la sua unica professione. Pulisce entrambe le case da sola, gestisce tutta la comunicazione da sola, crea tutto il contenuto sui social media da sola. Ma come dice lei stessa — dietro tutto c'è anche la sua famiglia che è il suo più grande supporto: "Forse questo è il mio lavoro, ma è anche il nostro progetto comune perché la famiglia è presente in tutto quello che facciamo. Senza il loro aiuto, la loro comprensione e lo sforzo condiviso, sarebbe stato difficile ottenere i risultati che abbiamo oggi."
Oggi gestisce due case per due persone. Villa Romantica, la sua prima casa, è piena per oltre 300 giorni all'anno. Amoreta, la seconda casa, è stata aperta solo cinque mesi fa — e sta già riempendosi a ritmo record e raggiungendo Romantica in termini di occupazione. L'obiettivo è chiaro: turismo tutto l'anno in entrambe le case. Sono libere forse uno o due giorni al mese, e sceglie lei stessa questi giorni liberi — per riposarsi. Ha oltre 30.000 follower su Facebook, più di 10.000 su Instagram e riceve tra i 10 e i 15 richieste al giorno. I suoi ospiti sono esclusivamente sloveni e croati, e le prenotazioni per il 2027 stanno già arrivando.
E da Booking.com o Airbnb? Nemmeno una prenotazione. Mai.
Perché un sito web proprio e non Booking.com?
Questa è la domanda che si pone ogni proprietario immobiliare. Perché investire in un sito web proprio quando Booking.com e Airbnb hanno milioni di visitatori?
La risposta di Lučana è concreta: in otto anni di attività non ha mai ricevuto una prenotazione da quelle piattaforme. Tutto arriva direttamente — attraverso il sito web proprio, i social media e le raccomandazioni. E nel frattempo non paga la commissione del 15-20% che quelle piattaforme prendono per ogni prenotazione.
"Chiedetevi perché date il venti percento di commissione alle agenzie o a Booking.com", dice Lučana. "Quando avete un sito web proprio, voi lo gestite — non gli altri."
La differenza chiave è nel controllo. Le agenzie vi legano con contratti. Le piattaforme dettano le regole. Il web proprio vi dà libertà — dall'impostazione dei prezzi e degli sconti al modo di comunicare con gli ospiti.
La ricetta per il turismo tutto l'anno: contenuto, contenuto, contenuto
Lučana non nasconde che il sito web proprio da solo non è sufficiente. E questa è la differenza chiave tra lei e la maggior parte dei proprietari immobiliari — il suo successo si basa sul lavoro quotidiano, faticoso sui social media. È la sua giornata lavorativa completa, non un hobby insieme a un altro lavoro.
Ogni giorno gira video, pubblica storie e reels su Facebook, TikTok e Instagram. Investe anche nella promozione dei post sui social media — il che aiuta enormemente a far arrivare gli ospiti direttamente. La chiave è semplice: devi essere visibile e costante. Ogni post, ogni commento, ogni messaggio — tutto porta allo stesso indirizzo: il suo sito web.
"I social media sono oggi la pubblicità più grande", spiega Lučana. "Ma quando qualcuno è interessato, dovete indirizzarlo a un sito web professionale. Niente di inviare prezzi attraverso messaggi avanti e indietro. Deve essere ufficiale, deve avere una testa e una coda." Se vi interessa come scrivere contenuto che trasforma i visitatori in ospiti, leggete la nostra guida come scrivere testo per il vostro sito web che porta prenotazioni.
Il suo sistema è semplice, ma richiede coerenza:
Pubblicate contenuto sui social media ogni giorno. In ogni post mettete un collegamento al sito web. Quando un ospite vi contatta tramite messaggio, inviate il collegamento diretto al web. Guidate l'intero processo attraverso il sito web — dalla richiesta al pagamento.
Non è una formula magica e non ci sono scorciatoie. È una disciplina che richiede tempo e pazienza. A Lučana ci sono voluti otto anni per arrivare in cima a Google per il termine "casa wellness per due". I vostri risultati possono essere più modesti, ma il principio è lo stesso — ogni sforzo sui social media che porta al vostro sito web alla lunga si ripaga.
Cosa risolve veramente Apartmanica ai proprietari?
Lučana sottolinea una cosa ancora e ancora — e questo è forse il messaggio più importante dell'intera conversazione: Apartmanica non è un'agenzia. Non pubblicizza il vostro alloggio, non porta ospiti e non garantisce nemmeno una singola prenotazione. Apartmanica è uno strumento — un sistema che vi dà tutto ciò di cui avete bisogno per gestire l'attività in modo professionale ed efficace. Quanto trarrete da questo strumento dipende esclusivamente da voi e dal vostro impegno.
Ecco cosa utilizza specificamente nella gestione quotidiana:
Sito web proprio con CMS semplice — Lučana cambia da sola le immagini, i testi, le descrizioni e aggiunge offerte. Quando un weekend o un giorno si libera inaspettatamente, pubblica semplicemente sui social media — e il termine è venduto. Riceve spesso richieste dagli ospiti che chiedono di essere avvisati se si libera qualcosa, perché i weekend semplicemente non sono mai disponibili.
Pagamento della carta automatizzato — Un modulo di pagamento viene inviato automaticamente agli ospiti. Non c'è più l'attesa se qualcuno pagherà o meno. Due clic e fatto. Per ulteriori informazioni su come gestire correttamente gli anticipi leggete l'articolo come gestire l'anticipo e in quali situazioni restituirlo.
Registrazione degli ospiti in eVisitor con un clic — Gli ospiti compilano da soli i loro dati, e Lučana invia la registrazione con un clic. Nessuno stress nel giorno dell'arrivo. Sapete che eVisitor serve per molto più che solo la registrazione degli ospiti? Leggete quali funzioni eVisitor offre.
Email di ringraziamento automatica con collegamento alle recensioni — Dopo la partenza, gli ospiti ricevono automaticamente un messaggio con l'invito a lasciare una recensione su Google. Lučana oggi ha oltre 500 recensioni che gli ospiti leggono volentieri — tutte accessibili con un solo clic, sia su Google che sul sito web. Queste recensioni sono visibili a ogni ospite futuro e contribuiscono direttamente alla visibilità SEO.
Emissione fatture semplice — Una prenotazione, un clic, fattura pronta.
"Sapete quando arriva una prenotazione e dovete pensare alla fattura, alla registrazione, al pagamento? Con Apartmanica tutto è automatizzato. Inviate la fattura con un clic, registrate gli ospiti con un clic e create la fattura con un clic", descrive Lučana.
Si è ripagato in una sola notte
Quante notti ci sono volute a Lučana per ripagare l'investimento nel sito web? Una.
"Si investe sempre in qualcosa — biancheria, piatti, contenuto", dice. "Mettete da parte una piccola parte del vostro budget per il sito web. Per una notte si ripaga."
Rispetto al 15-20% di commissione per prenotazione che prendono le piattaforme, il sito web proprio con il sistema Apartmanica diventa l'investimento più conveniente in tutto il business turistico.
Il supporto clienti che è sempre lì
Lučana a un certo punto ha lasciato Apartmanica e ha iniziato a lavorare con altri fornitori di servizi web. Il risultato? Quasi un anno senza una singola prenotazione attraverso il web. Le promesse erano grandi, i risultati nessuno.
È tornata ad Apartmanica e ha notato la differenza entro 24-48 ore.
Ma a parte i risultati, ciò che sottolinea particolarmente è il supporto. Ad ogni email, chiamata o messaggio la risposta arriva entro tre minuti. Per i proprietari immobiliari che si trovano a gestire quotidianamente richieste, registrazioni e stagione, quella velocità significa tranquillità.
"Loro sono vero supporto", conclude Lučana. "E penso che tutti i proprietari di siti web in Apartmanica saranno d'accordo con me."
Apartmanica invia anche notifiche sui cambiamenti legislativi
Un dettaglio che molti proprietari immobiliari trascurano: Apartmanica invia regolarmente notifiche su obblighi legali — dai termini per la presentazione del modulo TZ2 ai cambiamenti normativi. Per i proprietari immobiliari che si destreggliano con una dozzina di obblighi diversi, questo è un livello di sicurezza aggiunto per non perdere nulla. Consultate anche la nostra revisione degli obblighi finanziari che i proprietari devono pagare per stare al passo.
SEO che funziona: primo posto su Google
L'esempio di Lučana mostra quanto sia importante l'ottimizzazione SEO del sito web. Quando qualcuno cerca "casa wellness per due" su Google, il suo sito esce primo.
Non è accaduto dalla notte alla mattina. Ci sono voluti otto anni di lavoro continuo — pubblicazione regolare di contenuto, raccolta di recensioni, mantenimento del sito web e dei social media attivi.
Ma la lezione è chiara: un sito web proprio ben ottimizzato per i motori di ricerca porta risultati a lungo termine che nessuna piattaforma può sostituire. Booking.com e Airbnb controllano il proprio algoritmo. Google classifica coloro che investono nel proprio contenuto. Se volete migliorare la vostra visibilità su Google, leggete la nostra guida come consentire ai visitatori di trovare il vostro oggetto più velocemente su Google.
Cosa potete imparare da Lučana — anche se non avete il suo ritmo
Siano realisti: la maggior parte dei proprietari immobiliari ha un altro lavoro, una famiglia e non può girare reels ogni giorno. E questo è completamente normale. L'esempio di Lučana è estremo perché ha trasformato il turismo nella sua unica professione e una nicchia che funziona tutto l'anno.
Ma alcuni dei suoi principi sono applicabili a chiunque:
Un sito web proprio vi dà il controllo che le piattaforme non avranno mai. Anche se usate Booking.com o Airbnb in parallelo, avere un sito web proprio significa che parte degli ospiti arrivano senza commissioni. Ogni post sui social media che porta al vostro web è pubblicità gratuita. Non dovete pubblicare ogni giorno — ma ogni post con un collegamento al vostro sito web funziona per voi. Per ulteriori consigli pratici consultate i nostri 5 consigli per pubblicizzare efficacemente il vostro alloggio su internet. La comunicazione professionale costruisce fiducia. Quando un ospite riceve un collegamento a un sito ben organizzato invece di prezzi in un messaggio WhatsApp, lascia un'impressione diversa. I processi automatizzati risparmiano tempo indipendentemente dal numero di ospiti. Fatture, registrazioni in eVisitor, email di ringraziamento — queste sono cose che vi semplificano la vita sia che abbiate 30 notti all'anno sia che abbiate 300.
Lučana stessa dice: "Apartmanica non ha una bacchetta magica. Vi farà la migliore versione del sito web, ma dovete sapere come usarlo. Se create un sito web e rimane lì fermo, non esploderete sul mercato."
E questo è il punto. Apartmanica è uno strumento. I risultati di Lučana sono suoi — perché ha investito otto anni di duro lavoro. I vostri risultati dipenderanno dal vostro sforzo, dalla vostra nicchia e dal vostro impegno. Ma senza lo strumento giusto, nemmeno Lučana sarebbe dove è ora.
"Ho un sito web e non ho nessuna prenotazione" — e altri dubbi comuni
Ogni volta che si parla di prenotazioni dirette e siti web propri, emergono domande e dubbi simili. È comprensibile — ognuno ha un'esperienza diversa. Ecco risposte oneste a quelle più comuni.
"Ho un sito web e non ho mai ricevuto una prenotazione da esso."
Succede, e più spesso di quanto pensiate. Ma un sito web da solo non porta prenotazioni — proprio come un profilo Booking non porta ospiti se non avete buone foto, prezzi competitivi e recensioni. Un sito web è uno strumento, non una macchina. Se lo create e rimane fermo, senza che nessuno lo visiti, il risultato sarà zero. Lučana porta i suoi ospiti condividendo contenuto sui social media ogni giorno e collegando ogni post al sito web. È un lavoro che richiede sforzo e tempo — lo fa da otto anni. Se non siete disposti a dedicare tempo alla promozione del vostro sito, i risultati non verranno da soli.
"Booking.com mi basta, non mi serve nient'altro."
Per molti proprietari immobiliari Booking.com e Airbnb fanno il loro lavoro ed è completamente legittimo. Nessuno dice che dovete scegliere uno o l'altro. Ma pensateci: per ogni prenotazione di 100 euro, da 15 a 20 euro vanno alla piattaforma. Con dieci prenotazioni, sono fino a 200 euro. In stagione, sono migliaia di euro all'anno. Un sito web proprio non deve sostituire Booking — ma ogni prenotazione che viene direttamente è una prenotazione senza commissioni. Anche se solo il 20 o il 30% degli ospiti viene attraverso il vostro web, quei risparmi si sentiranno. E nel frattempo, avete anche un sito professionale che potete condividere quando qualcuno vi chiede dell'alloggio.
"Sono pieno/piena e senza il mio sito web proprio."
Complimenti, davvero. Se siete pieni solo attraverso Booking o agenzie, significa che avete un alloggio eccellente e il mercato funziona per voi. La domanda è solo — quanto di quei ricavi trattenete effettivamente? Se pagate il 15-20% di commissione su ogni prenotazione, e siete pieni per esempio 200 notti all'anno a 100 euro, sono da 3.000 a 4.000 euro all'anno che date alla piattaforma. Un sito web proprio non deve cambiare il modo in cui lavorate — ma può aiutarvi in modo che almeno alcuni di quegli ospiti la prossima volta prenotino direttamente. Con il tempo, quel numero cresce.
"Sembra troppo bello per essere vero."
Capiamo lo scetticismo. Per questo all'inizio di questo testo abbiamo sottolineato chiaramente: i risultati di Lučana sono straordinari e riflettono il suo impegno straordinario. Ha rassegnato le dimissioni, fa questo come unica professione, investe in contenuto ogni giorno e costruisce una presenza online per otto anni. Non è qualcosa che la maggior parte delle persone può o vuole replicare — e non devono. Ma la sua storia mostra il limite superiore di ciò che è possibile. Il vostro limite superiore potrebbe sembrare diverso, ed è completamente va bene. Ciò che importa è che lo strumento che utilizzate non sia ciò che vi limita.
"Sito web proprio o Booking — perché non entrambi?"
Esattamente così. Nessuno vi costringe a scegliere. Lučana è un caso specifico perché Booking non le ha mai portato prenotazioni, ma questo è legato alla sua nicchia e al suo mercato (solo sloveni e croati che cercano wellness per due). Per la maggior parte dei proprietari immobiliari, l'approccio ideale è una combinazione: Booking e Airbnb per visibilità e portata, sito web proprio per prenotazioni dirette senza commissioni. Con il tempo, mentre costruite la vostra presenza online, la quota di prenotazioni dirette può crescere — e con essa i vostri guadagni.
"Apartmanica serve solo per ottenere prenotazioni dirette."
Questo è forse il più grande malinteso. In questo testo parliamo molto di prenotazioni dirette perché è la storia di Lučana, ma Apartmanica è in realtà molto più di questo. È il luogo centrale per gestire l'intera attività del proprietario immobiliare. Emissione di fatture, pagamenti con carta, registrazione automatica degli ospiti in eVisitor, invio di conferme di prenotazione, raccolta di recensioni, gestione del calendario e dei prezzi, offerte last minute — tutto funziona indipendentemente da dove vengono i vostri ospiti, che siano arrivati attraverso Booking, Airbnb, un'agenzia o direttamente. Anche se non ricevete mai una singola prenotazione diretta attraverso il vostro sito web, Apartmanica comunque vi risparmia tempo ogni giorno su amministrazione che dovete comunque fare. Il sito web è solo una parte del sistema — quello che c'è sotto è quello che veramente vi semplifica la vita.
"Se non ho richieste dal web, significa che il mio sito web non vale nulla."
Questo è un tranello in cui molti cadono — misurare il valore di un sito web solo dal numero di richieste o prenotazioni dirette. Ma un sito web non è solo un canale di vendita. È la vostra vetrina online, la vostra presentazione professionale su internet. Pensate quanto spesso accade che un ospite trovi il vostro alloggio su Booking o Airbnb, e poi digiti il vostro nome su Google per vedere di più — foto, dettagli, recensioni, posizione. Se non c'è nulla da trovare, magari va oltre. Se trova un sito ben organizzato con belle foto, prezzi chiari e tutte le informazioni — c'è una maggiore probabilità che prenoti, anche se alla fine prenota attraverso Booking. Non vedrete quella prenotazione come "richiesta dal web", ma il vostro sito web ha giocato il suo ruolo. Inoltre, gli ospiti che hanno già prenotato usano il sito web per informarsi sulla posizione, i servizi nelle vicinanze, le regole della casa. Questa è parte dell'ospitalità che inizia prima dell'arrivo — e un sito web professionale costruisce quell'impressione per voi.
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Lučana Mohorović è proprietaria delle case wellness Villa Romantica e Amoreta nel cuore dell'Istria. Il noleggio è la sua unica professione — ha rassegnato le dimissioni dal suo precedente lavoro e si è dedicata completamente ad esso, con il supporto della famiglia che è presente in tutto ciò che fa. I suoi risultati riflettono il suo impegno straordinario, lo sforzo familiare condiviso e una nicchia specifica. Apartmanica è lo strumento che lo rende possibile — e quanto ne trarrete voi dipende da voi. Seguite Lučana su Facebook, Instagram e TikTok.
