Ingresso dei locatori privati nel sistema IVA

Se avete realizzato più di 300.000,00 kune di entrate dall’affitto, per prima cosa – congratulazioni, significa che avete operato con successo!

Tuttavia, il superamento di tale soglia, cioè 300.000,00 kune o 39.816,00 euro, comporta anche l’obbligo per l’host di entrare nel sistema IVA. Anche se a prima vista può sembrare che questa cifra sia irraggiungibile per i piccoli host, in realtà è molto facile superarla, soprattutto se avete più unità abitative oppure se lavorate con portali di prenotazione come Airbnb o Booking.com, quando siete obbligati a includere nella fattura emessa all’ospite anche l’importo della commissione del portale.

Cosa rientra nelle entrate?

Nelle entrate rientrano tutte le entrate realizzate con l’affitto, cioè tutte le fatture emesse.

Occorre prestare particolare attenzione se lavorate con portali di prenotazione stranieri, come Booking.com e Airbnb, perché in tal caso dovete includere nell’importo della fattura anche l’ammontare della loro commissione.

Per esempio, se la commissione di Booking.com è del 15% e tramite loro avete ottenuto una prenotazione dalla quale voi riceverete 100 euro, alla fattura che emetterete all’ospite dovete aggiungere anche l’importo di 15 euro, cioè il 15% di commissione di Booking.com, perché questo viene considerato come vostro costo operativo. L’importo finale della fattura che consegnerete all’ospite sarà quindi di 115 euro.

Quando tutte queste fatture vengono sommate, la soglia per entrare nel sistema IVA può essere raggiunta molto più rapidamente.

Cosa succede quando superate 300.000,00 kune, cioè 39.816,00 euro, di entrate da affitto?

Per legge entrate nel sistema IVA. Ciò significa che dovete rivolgervi all’Amministrazione fiscale e presentare il modulo P-PDV, cioè registrarvi nel registro dei soggetti passivi IVA.

Diventate soggetti passivi IVA dal primo giorno del mese successivo a quello in cui le vostre entrate superano la soglia prescritta.

Ad esempio, se superate la soglia di 300.000,00 kune, cioè 39.816,00 euro, il 15 settembre, diventate soggetti passivi IVA dal 1° ottobre e da quel mese calcolate l’IVA nelle vostre fatture.

È importante sottolineare che l’IVA sull’alloggio non è del 25%, ma del 13%.

Cosa cambia dopo l’ingresso nel sistema IVA?

Da quel momento inizia anche l’obbligo di tenere i libri contabili, quindi è certamente consigliabile avvalersi di un commercialista per essere sicuri di operare correttamente e legalmente.

Quando siete nel sistema IVA, dovete tenere il Libro delle entrate e delle uscite e presentare la dichiarazione annuale dei redditi entro la fine di febbraio dell’anno successivo.

È inoltre importante sapere che da quel momento dovete iniziare a considerare i vostri incassi e i vostri costi come ricavi e spese, così come fanno anche artigiani e aziende.

Tutti i costi che sostenete, ad esempio l’acquisto di mobili per l’alloggio, il costo della manutenzione del giardino o il costo della pulizia della struttura, rappresentano le vostre spese, perciò è importante prestare attenzione al fatto che per tutte queste spese vi possa essere emessa una fattura.

A quel punto è consigliabile collaborare con artigiani e aziende che possano emettervi una fattura per i servizi eseguiti, e non con persone fisiche che non possono farlo.

Assicuratevi che la fattura sia intestata al proprietario della struttura ricettiva indicato nel provvedimento, e non a un altro membro della famiglia.

Invece dell’imposta annuale forfettaria si paga l’imposta sul reddito sulla base di ricavi e spese effettivi

Gli host che non rientrano nel sistema IVA pagano un’imposta annuale forfettaria sul reddito che dipende esclusivamente dal numero di letti nella struttura e dall’importo stabilito per letto.

Tuttavia, una volta entrati nel sistema IVA, anche questo cambia e diventate obbligati a pagare l’imposta sul reddito sulla base dei ricavi e delle spese effettivi.

L’imposta viene quindi pagata sulla differenza tra ricavi e spese.

Per esempio, se avete realizzato 10.000,00 euro di spese, cioè dei vostri costi di gestione, di cui il 25%, cioè 2.500,00 euro, si riferisce all’IVA, e i vostri ricavi, cioè la somma delle fatture emesse, ammontano a 15.000,00 euro, di cui 1.950,00 euro si riferiscono all’IVA, cioè il 13%, ciò significa che attraverso le spese avete pagato IVA in un importo maggiore di quello che risulterebbe dopo il calcolo dei ricavi, quindi siete in attivo, cioè in credito, per tale differenza.

In questo caso concreto sareste in attivo per 550,00 euro, e questa differenza viene trasferita come acconto per il mese successivo.

È possibile uscire dal sistema IVA?

Sì, se realizzate entrate inferiori a 300.000,00 kune, cioè 39.816,00 euro, entro il 31 dicembre dell’anno in corso.

D’altra parte, gli host possono entrare nel sistema IVA anche volontariamente, indipendentemente dal fatto che realizzino entrate inferiori alla soglia di ingresso nell’IVA.

Tuttavia, in caso di ingresso volontario nel sistema IVA, è importante sapere che esiste l’obbligo di rimanere nel sistema IVA per almeno tre anni.

Domande e dubbi aggiuntivi – sito dell’Amministrazione fiscale

Poiché su questo tema gli host hanno numerose domande e dubbi, soprattutto in relazione alla collaborazione con agenzie di viaggio nazionali e straniere e ai calcoli IVA per le loro commissioni, sul sito dell’Amministrazione fiscale è stata predisposta un’ampia lista con domande concrete e situazioni pratiche.

Per tutti coloro che desiderano informarsi ulteriormente, consigliamo di visitare anche quelle pagine: https://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Lists/mislenje33/Display.aspx?id=19077