Airbnb erhöht seine Provision drastisch: Was bedeutet diese Änderung für kroatische Gastgeber?

Airbnb hat mit der Umstellung auf ein neues Gebührenmodell begonnen, bei dem die gesamte Provision vom Gastgeber getragen wird. Statt der bisherigen drei Prozent zahlen Vermieter künftig 15,5 Prozent. Für die meisten kroatischen Gastgeber fällt auf diesen Betrag zusätzlich die Mehrwertsteuer an. Wir erklären, wie das Modell funktioniert, wie hoch die tatsächlichen Kosten sind und was Sie tun können, bevor die Änderung in Kraft tritt.

Was ändert sich genau?

Bisher verwendete Airbnb das sogenannte Modell der geteilten Gebühren. Der Gastgeber zahlte einen kleinen Anteil von etwa drei bis vier Prozent, während der größere Teil der Provision, in der Regel zwischen 14 und 16 Prozent, vom Gast bei der Buchung bezahlt wurde. Gerade diese niedrigere Gastgebergebühr war jahrelang einer der wichtigsten Gründe, weshalb viele Vermieter Airbnb gegenüber konkurrierenden Plattformen bevorzugten.

Mit dem neuen Modell wird diese Aufteilung abgeschafft. Airbnb stellt auf eine einheitliche Provision von 15,5 Prozent um, die vollständig vom Gastgeber bezahlt wird. Der Gast sieht hingegen sofort den endgültigen Preis ohne nachträgliche Erhöhungen. Airbnb führte dieses Modell Ende 2025 ein und weitet es nun auf nahezu alle Gastgeber aus. Ein Teil der kroatischen Vermieter erhält die Mitteilungen und die neue Abrechnung erst jetzt, während die Fristen bereits mehrfach verschoben wurden. Der derzeitige endgültige Termin ist der 13. Oktober. Die Änderungen können jedoch auch früher in Kraft treten, insbesondere bei Gastgebern, die Programme zur automatischen Synchronisierung von Preisen und Kalendern verwenden.

Es ist erwähnenswert, dass Booking.com bereits nach einem ähnlichen Prinzip arbeitet. Dort bezahlt der Gastgeber eine einheitliche Provision, während dem Gast nur der Gesamtpreis der Buchung angezeigt wird. Airbnb passt sich damit praktisch einem Modell an, das auf dem Markt bereits seit Langem üblich ist.

So sieht die Berechnung in Zahlen aus

Am einfachsten lässt sich der Unterschied anhand eines konkreten Beispiels darstellen. Nehmen wir ein Apartment mit einem Preis von 100 Euro pro Nacht, das innerhalb eines Monats einen Umsatz von 3.000 Euro erzielt. Die Tabelle vergleicht das alte und das neue Modell einschließlich der kroatischen Mehrwertsteuer von 25 Prozent, die auf die Provision berechnet wird.

Der Unterschied beträgt bei nur einem Apartment fast 470 Euro pro Monat. Über eine vollständige Saison und bei mehreren Unterkunftseinheiten kann dieser Betrag sehr schnell zu einer erheblichen Belastung für die Einnahmen werden. Laut den Hinweisen von Airbnb müssten Gastgeber ihre Preise um etwa 18 Prozent erhöhen, um weiterhin denselben Nettoertrag wie bisher zu erzielen.

Mehrwertsteuer: ein Teil der Rechnung, den kroatische Vermieter häufig vergessen

Hier gibt es einen wichtigen Punkt, der leicht übersehen werden kann. Obwohl die meisten privaten Vermieter in Kroatien nicht dem regulären Mehrwertsteuersystem unterliegen, müssen sie auf die Provision einer ausländischen Plattform dennoch 25 Prozent kroatische Mehrwertsteuer im Rahmen des Reverse-Charge-Verfahrens berechnen und bezahlen. Da die Provision nun von drei auf 15,5 Prozent steigt, erhöht sich automatisch auch die Mehrwertsteuer. Dadurch steigen die Gesamtkosten noch deutlicher, als es auf den ersten Blick erscheinen mag.

Wenn Sie mit einem Vermittler mit Sitz in der Europäischen Union zusammenarbeiten, benötigen Sie eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Die Berechnung muss über die entsprechenden Formulare gemeldet werden. Ausführlich haben wir dieses Thema in unserem Leitfaden zum Ausfüllen der Formulare PDV und PDV-S behandelt. Außerdem weisen wir darauf hin, dass in die Umsatzaufzeichnungen immer der vollständige Betrag der dem Gast ausgestellten Rechnung eingetragen werden muss, unabhängig von der Provision.

Was Sie bereits jetzt tun können

Die erste und konkreteste Maßnahme ist eine Überprüfung Ihrer Preise. Airbnb bietet in seiner App ein Programm an, das automatisch neue Beträge vorschlägt, damit Ihre Nettoauszahlung gleich bleibt. Dennoch empfiehlt es sich, diese Berechnung auch manuell zu überprüfen. Beachten Sie insbesondere, dass die Provision auch auf sämtliche Zusatzgebühren berechnet wird, beispielsweise auf Reinigungsgebühren oder Gebühren für Haustiere. Auch diese Beträge müssen daher in die Kalkulation einbezogen werden.

Langfristig zeigt diese Änderung erneut, wie riskant es ist, von nur einem einzigen Vertriebskanal abhängig zu sein. Wenn eine Plattform ihre Bedingungen einseitig ändert, haben Gastgeber kaum Verhandlungsspielraum. Deshalb leiten immer mehr Vermieter einen Teil ihrer Buchungen auf Kanäle um, auf denen keine Vermittlungsprovision anfällt, vor allem auf ihre eigene Website mit einer Buchungsmaschine für Direktbuchungen. Jede Buchung, die direkt statt über Airbnb eingeht, bedeutet, dass die 15,5 Prozent bei Ihnen bleiben und nicht an die Plattform gehen.

Das bedeutet nicht, dass Sie Airbnb verlassen sollten. Es ist jedoch sinnvoll, die Plattform als eine von mehreren Gästequellen und nicht als den einzigen Buchungskanal zu betrachten. Eine Kombination aus Buchungsplattformen und einem eigenen Direktbuchungskanal ist die sicherste Möglichkeit, die Auswirkungen solcher Änderungen in Zukunft zu reduzieren.

Kurz zusammengefasst

Airbnb stellt auf eine einheitliche Provision von 15,5 Prozent um, die vom Gastgeber bezahlt wird, statt der bisherigen Gebühr von etwa drei Prozent. Bei einem Apartment mit einem monatlichen Umsatz von 3.000 Euro steigen die Gesamtkosten für Provision und Mehrwertsteuer von etwa 112 Euro auf mehr als 580 Euro. Um denselben Ertrag zu behalten, müssten Vermieter ihre Preise um rund 18 Prozent erhöhen. Der beste langfristige Schutz besteht darin, die Abhängigkeit von einer einzigen Plattform zu verringern und Direktbuchungen zu stärken.

Wenn Sie einen Teil Ihrer Gäste auf einen Kanal ohne Vermittlungsprovision umleiten möchten, bietet Ihnen Apartmanica eine eigene Website, eine Buchungsmaschine und die Kalendersynchronisierung an einem Ort. So können Sie Direktbuchungen ohne zusätzliche Gebühren pro Buchung erhalten.

Airbnb je začel prehajati na nov model obračunavanja, pri katerem celotno provizijo plača gostitelj. Namesto dosedanjih treh odstotkov bodo ponudniki nastanitev plačevali 15,5 odstotka, za večino hrvaških gostiteljev pa se na ta znesek obračuna tudi DDV. Pojasnjujemo, kako model deluje, koliko dejansko stane in kaj lahko storite, preden sprememba začne veljati.

Kaj se natančno spreminja

Airbnb je doslej uporabljal tako imenovani model deljene provizije. Gostitelj je plačal manjši delež, približno tri do štiri odstotke, medtem ko je večji del provizije, običajno med 14 in 16 odstotki, ob rezervaciji plačal gost. Prav ta nižja provizija je bila več let eden glavnih razlogov, zaradi katerih so številni ponudniki nastanitev dajali Airbnbju prednost pred konkurenčnimi platformami.

Z novim modelom se ta delitev ukinja. Airbnb prehaja na enotno provizijo v višini 15,5 odstotka, ki jo v celoti plača gostitelj, gost pa takoj vidi končno ceno brez poznejših dodatnih stroškov. Airbnb je ta model uvedel konec leta 2025 in ga zdaj širi na skoraj vse gostitelje. Del hrvaških ponudnikov nastanitev obvestila in nov način obračunavanja prejema šele zdaj, roki pa so bili že večkrat prestavljeni. Trenutni končni rok je 13. oktober, vendar lahko spremembe začnejo veljati tudi prej, zlasti za tiste, ki uporabljajo orodja za samodejno usklajevanje cen in koledarjev.

Omeniti velja, da po podobnem načelu že posluje Booking.com, kjer gostitelj plača enotno provizijo, gostu pa je prikazan samo skupni strošek rezervacije. Airbnb se tako dejansko usklajuje z modelom, ki je na trgu že dolgo običajen.

Kako je izračun videti v številkah

Razliko je najlažje prikazati na konkretnem primeru. Vzemimo apartma s ceno 100 evrov na noč, ki v enem mesecu ustvari 3.000 evrov prihodkov. V tabeli je prikazana primerjava starega in novega modela, vključno s hrvaškim DDV v višini 25 odstotkov, ki se obračuna na provizijo.

Razlika znaša skoraj 470 evrov mesečno že pri enem samem apartmaju. V celotni sezoni in pri več nastanitvenih enotah lahko ta znesek zelo hitro postane resen udarec za zaslužek. Po Airbnbjevih navodilih bi morali gostitelji cene zvišati za približno 18 odstotkov, če želijo ohraniti enak neto prihodek kot prej.

DDV: del izračuna, na katerega hrvaški ponudniki pogosto pozabijo

Pri tem je pomembna podrobnost, ki jo je mogoče hitro spregledati. Čeprav večina zasebnih ponudnikov nastanitev na Hrvaškem ni vključena v redni sistem DDV, mora na provizijo tuje platforme vseeno obračunati in plačati 25-odstotni hrvaški DDV po mehanizmu obrnjene davčne obveznosti. Ker se provizija zvišuje s treh na 15,5 odstotka, se samodejno zviša tudi znesek DDV, zato skupni strošek naraste še izraziteje, kot se zdi na prvi pogled.

Če sodelujete s posrednikom s sedežem v Evropski uniji, potrebujete identifikacijsko številko za DDV, obračun pa je treba prijaviti z ustreznimi obrazci. O tem smo podrobneje pisali v vodiču o tem, kako izpolniti obrazca PDV in PDV-S. Opozarjamo tudi, da se v evidenco prometa vedno vpiše celotni znesek računa, izdanega gostu, ne glede na provizijo.

Kaj lahko storite že zdaj

Prvi in najbolj konkreten ukrep je pregled cen. Airbnb je v aplikaciji ponudil orodje, ki samodejno predlaga nove zneske, da bi vaše neto izplačilo ostalo enako, vendar je smiselno izračun preveriti tudi ročno. Posebej upoštevajte, da se provizija obračuna tudi na vsa dodatna nadomestila, na primer za čiščenje ali hišne ljubljenčke, zato je treba tudi te postavke vključiti v izračun.

Dolgoročno ta sprememba ponovno kaže, kako tvegano je biti odvisen samo od enega prodajnega kanala. Ko platforma enostransko spremeni pravila, gostitelj nima veliko možnosti za pogajanja. Zato vse več ponudnikov nastanitev del rezervacij preusmerja na kanale, kjer ne plačujejo posredniške provizije, predvsem na lastno spletno stran z rezervacijskim sistemom za neposredne rezervacije. Vsaka rezervacija, ki jo prejmete neposredno namesto prek Airbnbja, pomeni, da 15,5 odstotka ostane vam in ne platformi.

To ne pomeni, da bi morali Airbnb zapustiti, temveč da ga je smiselno obravnavati kot enega od virov gostov in ne kot edinega. Kombinacija oglasnih platform in lastnega kanala za neposredne rezervacije je najvarnejši način, da bodo podobne spremembe v prihodnosti manj boleče.

Na kratko

Airbnb prehaja na enotno provizijo v višini 15,5 odstotka, ki jo plača gostitelj, namesto dosedanjih približno treh odstotkov. Pri apartmaju z mesečnim prihodkom 3.000 evrov se skupni strošek provizije in DDV zviša s približno 112 na več kot 580 evrov. Za ohranitev enakega zaslužka bi morali ponudniki nastanitev cene zvišati za približno 18 odstotkov, najboljša dolgoročna zaščita pa je zmanjšanje odvisnosti od ene platforme in krepitev neposrednih rezervacij.

Če želite del gostov preusmeriti na kanal brez posredniške provizije, vam Apartmanica omogoča lastno spletno stran, rezervacijski sistem in usklajevanje koledarjev na enem mestu, zato lahko neposredne rezervacije prejemate brez dodatnih stroškov na posamezno rezervacijo.