Airbnb aumenta drasticamente la commissione: cosa significa questo cambiamento per gli host croati?

Airbnb ha avviato il passaggio a un nuovo modello di commissione in cui l’intero costo è a carico dell’host. Al posto del precedente tre per cento, gli host pagheranno il 15,5 per cento e, per la maggior parte degli host croati, su tale importo si applica anche l’IVA. Spieghiamo come funziona il nuovo modello, quanto costa realmente e cosa potete fare prima che la modifica entri in vigore.

Che cosa cambia esattamente

Fino ad oggi Airbnb utilizzava il cosiddetto modello di commissione suddivisa. L’host pagava una quota minima, pari a circa il tre o quattro per cento, mentre la parte maggiore della commissione, generalmente compresa tra il 14 e il 16 per cento, veniva pagata dall’ospite al momento della prenotazione. Proprio questa commissione più bassa per l’host è stata per anni uno dei motivi principali per cui molti proprietari preferivano Airbnb alle piattaforme concorrenti.

Con il nuovo modello questa suddivisione viene eliminata. Airbnb passa a una commissione unica del 15,5 per cento, interamente a carico dell’host, mentre l’ospite vede immediatamente il prezzo finale senza successivi aumenti. Airbnb ha introdotto questo modello alla fine del 2025 e ora lo sta estendendo a quasi tutti gli host. Una parte degli host croati sta ricevendo solo ora le comunicazioni e il nuovo calcolo, mentre le scadenze sono già state rinviate più volte. Attualmente il termine ultimo è il 13 ottobre, ma le modifiche possono entrare in vigore anche prima, soprattutto per chi utilizza strumenti di sincronizzazione automatica dei prezzi e dei calendari.

È utile ricordare che Booking.com opera già secondo un principio simile: l’host paga una commissione unica, mentre all’ospite viene mostrato soltanto il costo complessivo della prenotazione. Airbnb si sta quindi sostanzialmente adeguando a un modello già da tempo diffuso sul mercato.

Come si presenta il calcolo in cifre

Il modo più semplice per comprendere la differenza è utilizzare un esempio concreto. Prendiamo un appartamento con un prezzo di 100 euro a notte che genera un fatturato mensile di 3.000 euro. La tabella confronta il vecchio e il nuovo modello, includendo l’IVA croata del 25 per cento applicata alla commissione.

La differenza è di quasi 470 euro al mese per un solo appartamento. Nel corso di un’intera stagione e su più unità abitative, tale importo può rapidamente trasformarsi in una significativa riduzione dei guadagni. Secondo le indicazioni di Airbnb, per mantenere lo stesso guadagno netto ottenuto in precedenza, gli host dovrebbero aumentare i prezzi di circa il 18 per cento.

IVA: la parte del calcolo che gli host croati spesso dimenticano

Qui è importante considerare un aspetto che può facilmente essere trascurato. Sebbene la maggior parte degli host privati in Croazia non appartenga al regime IVA ordinario, è comunque tenuta a calcolare e versare l’IVA croata del 25 per cento sulla commissione applicata da una piattaforma straniera, attraverso il meccanismo dell’inversione contabile. Poiché la commissione aumenta dal tre al 15,5 per cento, aumenta automaticamente anche l’importo dell’IVA, facendo crescere il costo complessivo in misura ancora maggiore di quanto possa sembrare a prima vista.

Se collaborate con un intermediario con sede nell’Unione europea, è necessario disporre di un numero di identificazione IVA e dichiarare il calcolo tramite gli appositi moduli. Abbiamo approfondito l’argomento nella guida su come compilare i moduli PDV e PDV-S. Ricordiamo inoltre che nel registro dei ricavi deve essere sempre inserito l’intero importo della fattura emessa all’ospite, indipendentemente dalla commissione.

Che cosa potete fare fin da subito

La prima e più concreta reazione consiste nel rivedere i prezzi. Airbnb ha introdotto nell’applicazione uno strumento che propone automaticamente nuovi importi per mantenere invariato il pagamento netto, ma è comunque consigliabile controllare il calcolo anche manualmente. Prestate particolare attenzione al fatto che la commissione viene applicata anche a tutti i costi aggiuntivi, come le spese di pulizia o i supplementi per animali domestici, che devono quindi essere inclusi nel calcolo.

Nel lungo periodo, questa modifica dimostra ancora una volta quanto sia rischioso dipendere da un unico canale di vendita. Quando una piattaforma modifica unilateralmente le proprie condizioni, l’host dispone di pochissimo margine di trattativa. Per questo motivo, un numero crescente di proprietari sta indirizzando una parte delle prenotazioni verso canali sui quali non paga commissioni di intermediazione, in primo luogo verso il proprio sito web dotato di un booking engine per le prenotazioni dirette. Ogni prenotazione ricevuta direttamente anziché tramite Airbnb significa che il 15,5 per cento rimane a voi invece di essere versato alla piattaforma.

Questo non significa che sia necessario abbandonare Airbnb, ma che è più prudente considerarlo come una delle fonti di ospiti e non come l’unica. La combinazione di piattaforme di prenotazione e di un proprio canale per le prenotazioni dirette rappresenta il modo più sicuro per ridurre l’impatto di modifiche simili in futuro.

In breve

Airbnb passa a una commissione unica del 15,5 per cento a carico dell’host, al posto del precedente importo di circa il tre per cento. Nell’esempio di un appartamento con un fatturato mensile di 3.000 euro, il costo complessivo della commissione e dell’IVA aumenta da circa 112 euro a oltre 580 euro. Per mantenere gli stessi guadagni, gli host dovrebbero aumentare i prezzi di circa il 18 per cento, mentre la migliore protezione a lungo termine consiste nel ridurre la dipendenza da un’unica piattaforma e rafforzare le prenotazioni dirette.

Se desiderate indirizzare una parte degli ospiti verso un canale privo di commissioni di intermediazione, Apartmanica vi offre un sito web, un booking engine e la sincronizzazione dei calendari in un unico sistema, consentendovi di ricevere prenotazioni dirette senza costi aggiuntivi per ogni prenotazione.